首套房或免征房产税 第二套房税率不会超过3%

相对于两会各种房产税的言论,今年3月1日实施的不动产登记制度对老百姓更具有影响力。从今年3月1日起,国土部正式启用新的不动产登记权证,计划在今年内全国都要实现新不动产权证的使用。与之配套的是新的不动产登记簿、新的登记规则等。一句话,不动产登记全面提速。

对于这一政策,全国引发热议。其中一个重要原因就是,百姓普遍认为,不动产统一登记意味着房产全国联网,一联网就能查清房产,会引发房产税等一系列连续政策。中原地产首席分析师张大伟告诉记者,不动产登记加速,的确有利于摸清楼市底细。

“不动产登记是房产税施行的必要条件,但不是充分条件。不能说不动产登记出台就一定会推出房产税。”中原地产首席分析师张大伟说,当然,有了不动产登记,就对于房产税的征收搭建了可操作性的基础条件。

当然,如果对房产税理解更深刻一点,其实是否房地产全国联网对征收都不重要。全国人大财经委副主任委员郝如玉表示,不动产登记并不是为了推进房产税做准备,有没有跨省的不动产登记、房产信息是否全国联网,与房产税的出台都没有必然联系。郝如玉表示,由于房产税是地方税,征收也是用来充实地方财政,倾向于以省为单位征收,因此只要本省内部统筹协调即可。

房地产税改革不是收房产税

卸任财政部财政科学研究所所长的贾康,今年带着自己的一本新书《房地产税离我们并不远》上了两会。因为其机构背景的原因,贾康也被认为是最近几年在房地产税方面最为接近官方态度的学者。这本指向性很明确的书名让大家感受到了房产税渐进的步伐。

房产税从2011年在沪、渝试点以来一直未扩大试点。十八届三中全会将房产税改革上升为房地产税体系建设,提出加快房地产税立法并适时推进改革。但对于百姓而言,要想弄清楚自己未来交多少税,首先要区分房地产税和房产税,一字只差,内涵和外延都有重大区别。

房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

政府所谓的房地产税改革,是将涉及房地产的11个税种进行重新整合、归顺一级重新设计。而房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。一字之差,改革从一个税种上升到与房地产相关的一系列税种。而百姓关心的,还是自己房子以后要交多少税。

贾康透露,“我国征收房产税的方向已经锁定,唯一不确定的就是征税时间表。从我作为研究者的角度观察,按照中央的部署,改革的重点要在2016年底之前做出来,房地产税立法肯定是要动真格的。我认为,房地产税立法最迟不能拖过2017年的两会。”如果再考虑到不动产统一登记制度的推行速度,最早2018年房产税落地。

到底几套房征税?

如果征不征没有争论的意义,征税也没有技术上的障碍,向谁征、征多少成了最大的讨论话题。

贾康认为,中国的房地产税制度不能照搬美国的模式。任何人的第一套房都可以免税,至于第三、第四套房子征税的税率,也不太可能像之前传的那样采取递进原则,更有可能是固定税率。

全国人大财经委副主任委员郝如玉认为,如果按照“首套免税、二套优惠、三套征税”的做法,将会对居民的行为和心理产生不良导向。但按人均面积征收也存在缺点,对于在全国多地有住房的人,如何平衡一线城市和三四线城市的征收标准也是问题。房产税要兼顾公平,但如果每套房屋都征收也不现实。个人倾向于小切口的改革,针对少部分人征收。

全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔认为,房产税应从比较低的税率开始征收,而且应该按照人头统筹考虑,如果只对新增房屋收税不公平。全国政协委员、中国银行(601988,股吧)监事梅兴保则建议,一般家庭自有住房和有多套房的家庭应该区别对待,不能一刀切,要因地制宜。

学者李稻葵则建议挑选地区推行房产税,比如房地产有上涨空间的地区,意义在于给地方政府比较稳定的、可以和百姓形成良性互动的税种,交给最基层的政府使用,直接用于业主住房大环境的改善,诸如治安、基础设施建设以及城市环境治理。

房产税试点不扩围

对于目前的征收思路,部分意见完全是拍脑袋想法。在几年之前,房产税在重庆和上海进行了试点,但从目前来看,试点的成功并不明显。至少在目前阶段,已经没有当局再提及试点要扩围的说法。

上海的试点方案,征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房,适用税率为0.6%。重庆版房产税的三个征收主体为:对于独栋别墅,不管存量房还是增量房,均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产,购买两套以上住房的,从第二套开始要征收房产税。

自两地试点以来,对于试点效果的争论从未间断过。财政部财政科学研究所原所长贾康曾表示,两个试点在房地产调控、收入分配优化方面已经产生了正面效果,二者的切入点都比较柔和,并且“无疑已带来了资源配置的优化效应”。

但也有观点认为,沪渝两地房产税征收最大的效果是给地方政府增加了一些税收,但在抑制房价上涨方面却未能如期。上海某房地产研究院研究员严跃进表示,沪渝房产税试点时,楼市环境已面临较大的房价上涨压力,虽然官方并没有将此类政策目标表述为打压房价,但从民众角度来看,是希望此类政策能够压制房价上涨。而实际情况是,房价依然有明显上涨态势,尤其是上海。

对试点的效果产生如此大的评价分歧,其主要原因就是参照目标。房产税试点成功与否,到底是以地方增收为主要目标,还是以抑制房价大幅上涨、实现更健康的房产市场为目标。

比较可能的征收倾向

从记者各方面的了解,对房产税的征收也有一些初步的轮廓,一是第一套房免征的可能性很大;第二套房有可能从轻征收;一二线城市税负可能大于三四线城市;高档房征收可能性很大;为了避免百姓税负不至于过分沉重,税率超过3%的可能性非常小。

从这几点来看,房产税不太可能让工薪阶层交不起税,自然富裕阶层也不会因为房产税发生财富大逆转。至于房价是否会受影响,基本上不会。因为目前我国影响房价的因素比较多,贷款政策,限购政策,城镇化进程等。增加房产税因素,长期来看会让房价的博弈变量更多,但不是决定性因素。

贾康认为,“中国现在实际城镇化水平还不到40%,以后要一路走高到70%-80%才能相对稳定,房地产保有环节的税收并不可能改变中心区域不动产价格上扬曲线的大模样”。学者李稻葵的观点则认为依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪,房产税的比例应该是低于1%,短期内也不可能成为地方税收的主要来源。

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