近期部分热点城市房价快速上涨成为人们关注的焦点，上海二手房频繁“跳价”、南京“棉被哥”连夜排队购房、“一线城市房产总值能买下半个美国”等新闻也不时挑动着购房者的神经。

南方日报记者日前走访市场也发现，房价一直以“理性”著称的广州，也开始出现业主反价的情况。而国家统计局最新的数据也显示，房地产投资增速近两年首次回升，市场信心正在逐步恢复。

未来一线和二线重点城市房价走势是否将会持续火爆景象？三四线楼市又将会有如何的表现？专家分析，随着供应增加，一线及热点二线城市房价涨幅或放缓，三四线城市房价则将在政策利好下趋于稳定，成交量有望提升。 南方日报记者 牛思远

案例

二手房放盘价“跳涨”吓退换房族

张先生是广州一家知名国企的白领。受春节后一线城市楼市成交火爆消息影响，考虑近期结婚的他琢磨起换房问题，却被频频反价的二手房业主给吓退了。

2014年中旬，张先生在天河公园附近买了一套80平方米的二手房。当时，这套两房一厅的电梯楼总价在235万元左右，折合单价在2.9万元/平方米左右。最近听说上海、深圳房价涨得厉害，张先生便在楼下房产中介门店随口问起自己这套房产目前的市价。谁料中介的报价着实把他吓了一跳。

“中介说跟我这套一样的户型，2月底刚成交了一套，280万！现在放盘价格已经去到290万元了！”张先生感慨说，按这个成交价计算，自己这套二手房的销售单价已经要3.5万元/平方米。相较自己的购入价，这套房产在一年半的时间里涨幅已经超过20%。而他告诉记者，去年底自己这套房产的市价大概还是250万左右，没想到过了个春节居然涨了这么高。

资产增值本来是件让人开心的事，但张先生却怎么也高兴不起来。他表示，自己计划这两年结婚，本来是打算等这套房产满两年后转手套现换一套三房。如今“水涨船高”，自己的房产虽然增值了，但换房的成本也迅速增加。

“我在这块住惯了，本来就想在附近换一套三房，现在随便一问都要四五百万。”张先生说，目前周边好一点的楼盘二手房单价动辄4万元/平方米，业主还动不动就反价。

这个周末，张先生本来约了中介去看一套105平方米的南向三房。这套房产因为是次新房，户型朝向都比较好，之前报价520万元，结果临出门中介通知说业主涨价到560多万了。“这种涨法，根本买不起了。”张先生感慨说。

现象

中介门店：未出现“抢房潮”

受到今年春节后一线城市和部分热点二线城市成交升温影响，部分二手房业主的心态明显变强，卖家频频反价成为当前二手房市场的一个热门现象。

以广州为例，春节假期结束后看房量持续增加，市场交投逐步恢复正常，市场对后市楼价看涨预期持续增强，个别热门板块业主反价现象涌现。合富置业市场经理梁燕明表示，从2月下旬开始，市场上部分热门区域已出现业主反价的现象，反价幅度从3%—5%不等。

来自合富置业一线门店的信息显示，目前广州二手房业主反价现象集中在中心城区部分板块，但暂时未见有放盘的业主转卖为租以及类似深圳、上海等热点城市的“抢房潮”现象。

“最近看房客明显增多了，市场交投气氛更趋活跃。”合富置业星汇园分行主管陈莹称，天河区珠江新城区域，有个别反价的现象出现。合富置业瑞心分行主管黄海文则介绍，天河区粤垦路周边区域，近期已出现业主反价的现象，反价幅度大概2%。

合富置业保利天悦分行主管覃祚焕表示，由于春节假期结束后，客户增多，加上北上深的抢购现象等大环境因素影响，使业主有不确定性心态，认为楼价的潜力很大。海珠区赤岗板块不少业主对放盘价是条件性的改变，例如不接受贷款购房，要求一次性付款等，还有一些业主则将放盘价上调了3%—5%。

类似的情况也出现在海珠区的工业大道中区域。

而在另一些区域，目前业主反价的风潮尚未出现。

在老城区越秀区，合富置业文明路分行主管林建新表示，暂时没出现业主反价现象，业主放盘价较平稳。现时市场的关注热点都是名校周边的房源，因此，持有这些抢手房源的业主，都是会比市场价放高2000-3000元/平方米放盘，成交也比较活跃，但暂没有出现抢房潮。

番禺区大石板块，暂时也还没有反价的现象出现。合富置业高级营业经理邓漳州表示，在预期楼价上升的情况下，大概有20%的业主会先放租等价钱好一点的时候再卖。之前在有一些政策变动出台或楼市利好消息的时候，也会有出现一周涨价3—5万元的情况。

数据

房地产开发投资增速两年来首升

3月12日，国家统计局发布了2016年1—2月份全国房地产开发和销售数据。这份权威数据显示，今年前两月，全国商品房销售明显加快，且房地产开发企业投资信心有所恢复，房屋新开工面积迅猛回升，土地购置面积降幅大幅收窄，房地产开发投资增速时隔两年首次回升。

国家统计局数据显示，1—2月份，商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点；销售额8577亿元，增长43.6%，提高29.2个百分点。

国家统计局投资司高级统计师李皎分析，政策效果累积显现，前期需求集中释放是商品房销售明显加快的原因之一。

同时，居民住房消费升级，改善性住宅成为拉动增长的主要动力。1—2月份，住宅对全部商品房销售面积增长的贡献率达95.0%。其中，90平方米以上的大中户型住宅的贡献率为76.6%。

此外，基数低也是重要原因。去年1—2月份销售面积下降16.3%，是2014年初房地产市场调整以来的最大降幅，总量8764万平方米，为2012年一季度以来的最低。

而更引人注目的是，今年1—2月份的房地产开发投资增速在时隔两年后首次出现了回升。

李皎分析指出，2015年开始，商品房销售逐步回暖，至今年1—2月份，更出现了销售旺盛局面，使房地产开发企业投资信心有所恢复，房屋新开工面积迅猛回升，土地购置面积降幅大幅收窄，房地产开发投资增速时隔两年首次回升。

但李皎也指出，应该关注的是，目前商品房销量持续走高的基础还比较薄弱。如受竣工面积大幅增长的影响，商品房待售面积还在增加，同时土地市场交易依然不够活跃，部分城市土地价格不断攀升，房屋开发成本大幅增加，三四线城市去库存难度不减。

市场

3月首周广州继续升温 深圳成交大跌

进入3月，广州楼市继续呈现升温态势。3月首周，广州新建商品住宅网签1827套，环比上升8%；成交均价为15249元/平方米，环比下降9%，成交面积为20.41万平方米，环比上升7%；销售总金额31.12亿元。

合富辉煌分析指，近期楼市多项利好政策出台，广州楼市置业热情高涨，全市多个楼盘成交量大幅攀升。据合富辉煌市场研究中心监控，全市代表楼盘近两周成交套数对比2016年1月的周均成交套数明显增加，部分楼盘甚至增长了2倍。

二手房方面，合富房地产经济研究院院长龙斌介绍，当前广州买家以刚需旧客为主，首次置业的卖家占比由55%升至65%，改善需求回落至27%。调查显示，中心区学位房需求提前释放，部分家长入市加快。

从成交看，广州中心区核心地段的优质盘需求持续活跃，量价齐升。月底在多重政策利好下，楼市有快速走高的迹象。业主心态强硬，中心区部分优质单位小幅升价获成交，总体二手楼价稳中有升。

经过2月份成交上涨的行情后，进入3月第一周，深圳楼市疲态初显，新房成交面积出现大幅下降。据深圳房地产信息网监测，2月29日至3月6日，深圳共计成交1772套新房住宅，环比减少44.0%；成交均价4.97万元/平方米，环比增长11.3%。

而据深圳链家统计，2月29日至3月6日，深圳全市二手房成交3796套，环比增长10.5%，成交量继续稳步增长；均价4.91万元/平方米，环比下降0.8%。整体来看，价格小幅下降主要由于市场进行结构性调整，中高端或豪宅成交有所趋缓。

深圳业内认为，3月份开发商入市的欲望较为强烈，供应项目也将会回升至春节前的高位。不过，即将出台的系列调控政策，或使深圳楼市开始显露疲态。

佛山楼市因有不少刚需旧客担心后市涨价，积极入市，对性价比较高的“笋盘”出手果断。其中，千灯湖板块持续供求两旺，价格保持升势，带动整体二手楼价稳中略升，江南名居、鹿璟村等性价比“笋盘”受追捧。

从地段看，佛山桂城中心、桂城东板块二手交投保持平稳；广佛交界的千灯湖板块需求持续活跃，中海锦城国际花园、中海千灯湖花园、保利花园等大盘人气旺盛，价格小幅上涨，带动桂城整体二手楼价稳中有升。

另一个省内城市东莞，龙斌介绍，当前东莞总体市场仍较理想，一手新货不足、深圳客持续增多的格局短期难以改变。

区域

楼市分化明显 深圳涨价带动莞惠上涨

中国指数研究院日前发布的报告显示，从全国范围看，近一年来新建住宅价格保持了平稳上涨的态势，但在部分需求旺盛城市房价上涨的同时，库存压力较大的三四线城市仍在下跌。

但整体房价上涨，并不代表所有城市都在上涨。据最新发布的2016年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，全国100个城市中，61个城市新建住宅价格环比上涨，38个城市环比下跌。虽有深圳、苏州等城市房价环比涨幅超过5%，但也有宜昌、海口跌幅在2%以上。

报告分析，即便是涨幅最大的一线城市，因为每个城市自身特点不同，其涨幅同样分化明显。其中房价最先上涨的深圳，已经连续18个月上涨，2月深圳住宅价格环比上涨5.41%，同比上涨52.55%。

从市场特征看，深圳房价“一枝独秀”有其独特的原因。例如深圳市场供应不足，导致商品住宅长期供不应求、房价飙升；楼市政策持续宽松；互联网热潮及金融市场快速发展催生的财富人群购买力旺盛等。

而除了一线城市，惠州、东莞、佛山等一线周边的三线热点城市房价也有较大涨幅。

以东莞为例，因深圳房价大幅上涨，部分购房者选择到东莞置业投资，导致东莞房价上涨。近两个月东莞涨幅更加明显，1月环比上涨5.07%，房价绝对水平首次破万元/平方米，2月环比继续上涨4.18%，同比上涨17.04%。

与东莞类似的还有佛山。佛山住宅价格绝对水平相对广州较低，随着广佛同城规划不断深入推进，越来越多广州购房需求流入佛山，带动佛山房价明显上涨，2月佛山住宅价格环比上涨0.26%，同比上涨3.67%。

报告认为，这类城市房价上涨的原因包括一线城市房价持续上涨，部分住房需求分流到这些周边城市，其紧邻一线城市，区位优势明显，可承接大量产业、人口转移等。

■分析

一线及热点二线房价涨幅或放缓

三四线城市房价将趋稳定 成交有望提升

房价是否真的要进入新一轮上涨周期？中指院报告认为，一线城市短期房价上涨较快，风险也在集聚，市场将逐步回归理性。同时，热点二线城市具备一线城市的经济社会基础，且较大受益楼市宽松政策，仍具潜力。而其它三四线城市房价将趋于稳定，政策利好下成交量有望提升。

“宏观经济方面，经济下行压力较大，房地产仍将继续发挥支柱作用。”报告认为，从历史数据看，房地产市场和整体经济呈相互影响的态势。经济增速趋势性下滑，在一定程度上影响房地产市场需求，而房地产开发投资增长放缓也必然会拖累整体经济增长。所以未来经济增长仍将依赖于房地产开发投资企稳。在“大众创业、万众创新”短期内难以形成规模、制造业低速发展的背景下，房地产业仍将成为经济平稳发展的主要引擎。

而在供求方面，房价大涨，城市供应量将逐步释放，库存较大城市将继续控制供应。一线城市及重点二线城市近期房价上涨过快，多因供应量大幅减少，3月份是楼市传统销售旺季，房企将加大推盘力度，随着供应量增加，房价上涨态势将有所趋缓；而三四线库存量较大的城市地方政府已经在控制土地供应，同时出台补贴政策鼓励需求释放，未来库存量将有所下降。

报告认为，从美国、日本房地产市场发展经验来看，这两个国家的楼市大波动都是在城镇化进程基本结束、短期内货币趋紧等背景下发生的。而目前我国仍处在城镇化快速发展阶段，未来将有大规模的农村人口进入城市；目前楼市库存压力仍较大，房地产开发投资已显著下降，在这种情况下，预计中央会继续实施稳健的货币政策和灵活的汇率政策，通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低房地产企业融资成本，促进房地产需求持续释放，化解市场风险。

“在中央将去库存作为2016年重点工作的大背景下，相关部门已出台降首付、降税率等政策，后续随着政策在各地落地实施，更多购房需求将逐步释放。”报告称，库存高企的三四线城市也在灵活采取财税减免、公积金政策调整等扶持方式刺激住房消费；而房价上涨较快的一二线部分城市将根据地方市场变化进行相应调整，甚至收紧政策，市场热度将逐步冷却。

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