大话经纪直播实录：楼市的“丝绸之路” 花都区解析　　摘要花都位于广州北大门，是南北交通要道。特殊的地理位置，给花都提供了多方位的发展渠道。广州，东莞，深圳三地房产市场纷纷进驻花都，使花都俨然成为珠三角房地产市场的“丝绸之路”。也让花都片区在09年楼市发展中呈现出“花团锦簇”的盛状。

　　主持人陈大椿：搜房网来花都举办“大话经纪”是第三次了，很感谢大家今天抽时间来参加，花都从今年开始就欣欣向荣了，大家对花都的兴趣也提升了，大家都是行业内的专家，希望大家可以针对网友们关注的问题谈一谈。第一的问题是花都片区楼市基本现状，行家们可以介绍介绍。

　　梁带喜：今年的楼市比08年的楼市火爆很多，我们是负责做新区的，主打是雅居乐这些热门的楼盘，每个月的成交量都是比较高的，前几个月的业绩都有十七八万左右，客户都是投资型的多，冲着地铁这个利好。　　陈大椿：现在的均价是多少？　　梁带喜：雅居乐是6800-7500元/平方米，如果好的，可以上到一万元/平方米。　　陈大椿：其他的行家，有没有意见补充？　　张燕：还有祈福这些。　　陈大椿：都是一手的？　　张燕：慢慢转为二手的。　　陈大椿：已经出了房地产证？　　张燕：出了一部分。　　陈大椿：可以卖的？　　张燕：可以了。　　林荣波：我们是负责狮岭的，主要是做别墅盘，金碧的均价是5000元-8000元/平方米，笋一点的4000多元/平方米都有。还有一些二手贵一点，要8000元/平方米到1万元/平方米，发展的前景挺好的。　　陈大椿：现在购房者大概的类型是哪一种多一点？　　林荣波：今年投资客很多。　　陈大椿：雅居乐是不是也这样的情况？　　陈建新：都是投资客多一点。　　陈大椿：你们介绍一下花都的产业有什么优势，发展方向之类的，投资者和住客都比较关心这个问题，除了知道花都有机场。　　林荣波：地铁。　　曾志钧：武广快线即将开通，从广州到武汉就三个半小时，拉近了两地的距离。　　林荣波：花都是始发站。　　曾志钧：火车站发展潜力的空间很大。　　陈大椿：对物流的情况？　　黄陆军：是一个很大的资源。　　陈大椿：汽车产业呢？对我们有没有帮助？　　梁带喜：都会有帮助的，因为一般买楼的都是机场、日产的工作人员多。　　曾志钧：会在花都消费，带动经济。　　曾志钧：因为花都的居住环境，比起天河那些区域，都是比较优质的，交通也比较方便，有广清、机场快速，地铁也即将开通，保利城等几个楼盘也即将开售，所以楼盘会有升值空间。　　陈建新：凤城公社开盘之后，从经济适用房转为商品房，均价是5500元/平方米，比当初保利、万科开盘都贵。购房者会在那边选择更多一点，那边上广清高速是最便捷的入口。　　林荣波：有没有成交？　　陈建新：好象没有什么成交量，但看房的人是有。　　曾志钧：对于本地人来讲，那边成交量是小一点，但对投资客来讲，就多一点。　　陈建新：汽车产业带动房地产，就是那些公司的人员在花都这边置业，好象东风日产，汽车城、珠宝城两大产业的员工。　　陈大椿：广州市是在旧的城区发展的，就会有限制，花都是比较新的规划，这个情况是怎么样的？　　林荣波：花都的自然环境在这么多区来讲，是很舒服的。包括新区的规划，大家都看到是挺好的。　　陈大椿：想稍微详细一点，优势在什么地方？自然环境好，居住区和工业区是不是分得好，好象现在番禺区焚烧厂就引起比较大的意见，花都也有挺多工业的，是不是跟居住区分得挺好的。　　梁带喜：在狮岭工作的老板，都会在新区买比较好的物业来住，住和工作是分开的。　　陈大椿：不会影响？　　梁带喜：是的。　　陈大椿：机场的影响大不大？　　梁带喜：离新区还是远一点。Z4　　曾志钧：机场和武广、京九线都会影响多一点，但像水泥厂那些工厂，已经搬迁了，搬迁到其他地方。再加上现在很多厂房都设在郊区或是山边，所以对于居住来讲，工厂是没有什么影响的。　　陈大椿：我记得前年举办“大话经纪”时，大家都觉得花都成交环境、按揭环境跟广州有一定的区别。　　曾志钧：费用高一点，时间长一点。　　陈大椿：经过一年多两年的发展，现在花都这种情况是怎么样的？　　曾志钧：我个人的意见是差不多。　　张燕：花都按揭手续审批时间长，主要是房管局这一环节，因为房管局没有改变，所以还是差不多。

　　聂超：也是花都系统的问题，因为系统没有那么大，而且很多也都是在镇里面的。每个月查税过户，正常要15个工作日，与广州相比，慢很多，狮岭那边还出现过一个月一两次，这主要是房地产系统操作流程方面的原因。我相信下一步花都房地产成交量加大，相信房管局的流程也会改变。

　　林荣波：但几年都是这样了　　聂超：因为以前量不大，不是很大的问题，可以承受得了，但量大，问题摆在前面，承受不了，就被迫要改。　　林荣波：已经出了很多问题，好象我们在狮岭，现在去递件要等到2010年，再电话通知过户，有可能过完户半个月之后，才会通知你去交钱。过户之后要催交钱，银行按揭要等二十多天才出，所以每一单都要加急的。现在就算是狮岭的房产，前十天递件的，都要等到2010年等通知过户，所以使我们的工作很被动。　　张燕：因为下面几个镇没有统筹到新华办，新华的时间长，但我最近经历过清远碧桂园办手续，就觉得新华还比清远好很多，但跟广州是没得比的，有利有弊。　　聂超：番禺查税一天就搞定了。　　陈大椿：我们要敦促政府，想搞活当地地产，程序越快，交易人风险越低，炒楼也喜欢到这边炒。　　聂超：广州市有关一个南方公证处，跟房管局有联网，通过系统可以检验。　　张燕：广州的反应速度很快，而花都速度没有那么快，服务意识没有那么强。　　梁带喜：我们办一个公证书四个月，才可以过户。　　林荣波：因为这些问题，使我们工作比较被动。　　陈大椿：这些问题积累到一定量，就可以得到解决，所以我们要努力，花都跟广州还有一定的差别。我们谈谈第五个问题，明年花都是什么样的情况？

　　闫霏霏：今年都已经这么火了，明年5月份之前可能没有今年下半年这么旺了，因为通地铁还需要两年的时间。

　　梁带喜：主要原因是税的问题，不知道明年1月份国家的政策怎么样。　　闫霏霏：不知道政策会有什么样的变更。　　陈大椿：如果取消两年免营业税，可能对像番禺那些的影响就会大，花都明年还有什么亮点呢？　　张燕：亚运，在花都会有体育馆，地铁会通到机场，现在已经在动工了。　　曾志钧：花都要2012年才能通（地铁）。　　张燕：市区是要到2012年，好象是9号线延长线去到机场。　　黄陆军：说是三年内可以通，但不可能做到的。　　陈大椿：明年楼价，花都有什么特点？

现场讨论

　　黄陆军：楼市不可能不断地升，花都是比较小的区域，现在是12月，比起前三个月已经有五六百元的升幅，过完年后，楼市会暂缓，但跌的幅度不会太大。花都楼价跟广州还是很大的距离，花都的市场没有超过一万元，还有一定的空间，如果是去到过万元，就会有泡沫。凯旋门和锦都，锦都最好的楼盘已经卖到八千多元，即使是公务员，也很难去承受这种房价了。　　陈大椿：刚才说现在买的都是投资客多。　　黄陆军：因为地铁的风吹了一段时间，但还要再过三年。　　陈大椿：如果不是预期会升，也不会有这么多的投资客。　　黄陆军：起码地铁通要三年，那才会升一段时间，好象凯旋门、新鸿基都打（地铁牌）了一段时间。以前马鞍山是挺好的，新鸿基过来之后，就突破了，以前很多雅居乐的业主都去马鞍山买的，很多都是投资买的。　　陈大椿：刚才听到有四千多元的笋盘。 　　黄陆军：那是最后一期开发的金碧御水山庄。再过一年时间，大家手上有一些钱，可以准备过年后入市。　　张燕：我看好明年的市场，稳中会升，但升的幅度不会像2007年那么火爆或是今年年初那么火爆，会有微微上升的幅度。　　陈大椿：大环境来讲，很多人之前也说中国膨胀，我估计很多投资客也会入货，但问题是选哪里入市，我估计不了，花都是不是投资热点，跟花都本身市场环境很有关系，我发觉中介行多的地方，价钱就会高，特别是大行多，楼价就会升。今年没有大行代表过来，但通常会带来一大批投资客。　　黄陆军：中国人的心态，好象大蒜也炒，什么都炒，就算你有一笔钱，你也不会只放在银行，也会分散投资。房地产市场升到一定时候，就会有泡沫。见仁见智，我认为过了年，3月份之后，并不是跌到08年那么差的市场，但会缓一缓。地铁之前的跌幅不会有1000-1500元的幅度，但一定会有一个波段。　　张燕：我都接了很多投资客的电话，印象深刻的是一个温州客户，他对这边完全不熟悉，只是过来了解市场，让我感觉好象温州团杀过来花都了。　　陈建新：还有深圳客。　　陈大椿：2007年被套住的，现在会不会解套了？　　张燕：已经赚了，更不用说解套，因为花都的楼价再高也有极限，最高也是七八千元。　　陈大椿：有一些2007年炒股的，到现在还没有解套，而炒楼的已经解套了。　　张燕：而且是已经赚了。　　黄陆军：跟股票不一样，股票就是数字游戏。　　林荣波：如果2007年入市的，2008年守不住，放出去的，就会亏了。　　陈大椿：中国这十年，投资房产的人亏本的很少一部分，后十年可能就要注意一点了。请大家介绍一下现在花都有什么二手靓盘。比如想在花都买楼，首先要看哪些。　　陈建新：看新区，紫薇路那些地方，吉之岛一旦建成，整个紫薇路升值非常强，而且市政府门口铁定有地铁口，而且现在的均价也不是特别高，比起广州来讲，一个地标性的地点，新区地标性的建筑有它的升值潜力，超过万元的房子肯定会有。番禺现在不要说一万，一万到两万都有，每一个城市一定有几个楼盘有代表性，这样才可以显示出这个地区的经济。包括区政府附近的楼盘，因为区楼盘和人民公园挨得那么近，因为很多人开着车在那边散步，对于投资客或是自住的也好，住在人民公园和政府旁边是挺方便的，我觉得那边是一个亮点。 　　梁带喜：如果投资，就要看性价比，投资一定要有回报，才会入市。新区哪一个地段，我看好的是云峰，我每个月的单主要是云峰。　　陈大椿：是投资的？　　梁带喜：投资的，新区好象雅居乐50万两房带装修是很难买到的。　　林荣波：我们那边的环境真的不用讲的，又有一个很大的水库芙蓉嶂。别墅还是做长线投资，交了税之后，做短线投资是很难的。买别墅和买洋楼的客户是不同的，必须是什么洋楼都买过的，才试过买别墅，有时间过来度一下假。做长线是可以考虑的，短线的，除非价钱非常低的，现在四千多元的别墅，是可以考虑一下的。　　梁带喜：最小的是167平方米的，就是60-70万元左右。　　林荣波：那些是联排的，如果是独立的，就要8000元/平方米左右。正常途径办一个证，要半年左右。　　陈建新：我感觉万科的品牌已经大，进入之后，万科的房子升值最快，按照现在成交量来讲，包括万科收购了很大一个楼盘，叫做圣普拉多，万科天景花园那边，3月份正式出房产证，明年的亮点就是在万科那边。我推荐的是名门十八，东南向，望别墅，单价7000多元/平方米，这样的户型已经卖到八千多至一万元/平方米。　　陈大椿：吸客，以后慢慢会打开的，这是跟客户沟通的方法，因为以前每个人都是这么做，我也这么做，就没有什么问题，现在每个人都比较注重发布的房源质量，人家不这么做，你这么做，就会有问题。现在买房子的人精明很多。　　黄陆军：如果真是有这个盘，吸客后，客户是很愿意看的。　　陈大椿：真正成熟的投资客，不会计较一时半刻，重要的是看长线，好象买股票，你看中一只股票，打多一两分钱去买，也无所谓。是　　陈建新：现在很多行家都不会像以前一样放很多虚盘出去，现在是讲诚信。　　陈大椿：搜房网现在也推真实房源，这个行业对经纪人的要求也会慢慢提高。以前可能人们的选择不多，但有了网络之后，会有很多选择，有时候一查询房源，你不用进去看，都可以了解到的，经常找房子的人都很清楚的。现在提倡优质房源的质量，大家拍多一些房源的图片或是小区介绍，希望大家可以做得好，花了这么多心思去做，不可能做假的。大家贴在橱窗那些都会慢慢改变的。　　魏桂龙：南航花园有一套350平方米的，加150平方米的花园，8000元/平方米，带豪华装修，绿化面积高达67%，后面是50万平方米的王子山。前三期是南航开发的，住的都是领导、职工。还有明珠大酒店、水上高尔夫，这些都是这个楼盘的亮点。金碧御水山庄的价钱就没有南航高，有联排别墅100多平方米的，单价4000多元也有。　　梁带喜：新区，好象云峰、海悦君庭，在新区那边是比较便宜的，客户比较容易接受，三房都是四五十万元左右，只有那边可以买得多，所以很多客户都会选择那边，地铁和机场都在那边，去机场10-15分钟就可以到达，很多都是在机场工作或是在白云区工作的客户过来买。　　陈大椿：今天过来这边举办“大话经纪”，就希望把花都区域搞活，有更多人关注花都片区。　　陈建新：搜房网的影响力是挺大的，虽然这边花都地产公司不是很大，但我们的生命力是比较顽强的，还在发展中。

现场合影

　　陈大椿：我们希望在找花都房子的时候，可以感觉到我们的专业、诚信，花都这个市场是比较新的，也要有比较好的开始。以前房源都是以吸客为主，现在要改变一下，即使吸客也要吸实客，命中率高一点的，梁小姐也可以给大家介绍一下有什么经验。　　梁带喜：我2008年对盘源、房源都做得比较好，室外、平面图以及小区的规划都会放在网上，这样就会吸引客户多一点，将自己熟悉的盘源推介上去，客户也会比较详细，专业知识一定要够。　　陈大椿：今天的“大话经纪”到此结束，谢谢大家。 来源：搜房网