按揭贷款三大技巧

一、合理选择贷款金额和期限

申请贷款金额的大小取决于根据个人的资金需求。在此前提下，需要考虑本人的经济偿还能力，避免每期还款金额过高，压力过大。

至于贷款期限，我国贷款期限最长为30年，相当一部分贷款机构一般为5～7年，偿还的规定是按月归还贷款本金和利息。所以贷款期越长，每月付款额会少一点，但是实际计算时，期限长的贷款偿还时所支付的利息多。当然，如果贷款期限太短，借款人承受压力会较大，所以贷款期限要根据自己还款能力而定。

需要特别注意的是，对于利率计算时点，借款人要尽量避免。比如，贷款三年和贷款四年，两者的利息差距就不是一年的贷款利息。因为三年期目前的指导利率为6.15%，而四年期的利率为6.40%。如果借款人的贷款期限为四年，则会按照四年期利率计算，这样无形中增加了借款人的利息负担。

二、务必按时还款

在金融渗透日常生活越来越多的今天，好的信用记录会让人受益终身。现在很多银行都开展了个人信用贷款，只凭信用，无需抵押。这种及时、高额度的贷款很受欢迎，但对信用的要求很高。有些银行会给信用好的个人客户授予几十万的信用额度，在这个范围内需要用款的时候，只需简单手续就可办理。当个人经济出现困难时，借款人最好要主动与银行协商，申请延长还款期限即展期或者变更还款方式。

三、理性提前还款

每到年末，不少房贷族纷纷提前还款，以终结“房奴”生涯。其实这并非最优选择，借款人不妨从以下三点考虑换个思路：一是借款人可以将资金进行简单投资理财，以投资收益抵消贷款利息支出；二是借款人如果有资金需求，不提前还款可以应急；三是对于提前还款，多数银行规定需要提前申请并要求至少还款一年后才可以，在提前还款时一般会要求借款人支付一笔违约金。

   如果你是第一次买房，那肯定对贷款、首付以及月供等问题觉得迷茫，可以贷多少？公积金还是商业贷款？首付几成比较合适？贷款20年还是30年？这些都是在买房贷款中不能忽视的细节问题，下面马上就买房贷款常见的问题进行答疑解惑。

A：个人按揭最长贷款期限如何测算？

Q：买房贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。比如一40岁购房人贷款，按揭合同签约之日是2013年4月15日。那么，如果该贷款人的实际生日在4月15日前，他的按揭最长期限为24年；如果该贷款人的实际生日在4月15日或之后，他的按揭最长期限为25年。

A：按揭贷款还款的主要方式有哪些？

Q：按揭贷款还款主要方式有：按月（季）等额本息还款（也称等额还款法）、按月（季）等额本金还款（也称递减还款法），以及两种还款法的多次转换。同时，还可以（部分）提前还款和减短还款期限等。

A：选择何种还款方式比较好？

Q：还款方式的选择因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适于等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。

当然，针对部分收入变动较大的购房者，我们建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。

A：贷款期限多长比较适合？

Q：贷款期限的选择应该因人而异。主要考虑三方面的因素：一是贷款人的可能最长按揭贷款期限；二是贷款人的自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。

A：房贷收付比例和利率方面有什么变化？

Q：央行调整房贷政策和房贷利率是抑制可能的房地产泡沫，而不是限制消费者购房。因此，针对不同的市场和贷款人，我们会有所区别，最低首付维持两成，利率原则上执行央行房贷利率下限。但对于绝大多数符合要求的贷款人而言，基本可以享受到8成的按揭额度和利率下限。

A：二手房按揭贷款一般有什么限制？

Q： 一般来说，有这几方面限制：

（1）已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房；

（2）房龄：不超过20年的普通住房和不超过15 年的其他房产；

（3）贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成：

（4）贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他 房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年（且贷款期限最长不超过10年）；

（5）贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。

A：我已办理按揭的房产，按揭还没有完，能否转卖？

Q：可以，无论哪家银行办理的按揭，可以依靠银行帮助实现转卖。一是部分银行可提供一笔赎楼贷款，以便买楼人买断并终止原银行按揭；二是银行给买楼人提供二手楼按揭。

四、按揭贷款买房的建议

一、申请贷款额度要量力而行

在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。

二、办按揭要选择好贷款银行

银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。如工行上海分行推出了一系列新举措，如为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。

三、要选定最适合自己的还款方式

基本上有两种个人住房贷款还款方式：等额还款方式和等额本金还款方式。

1、采用等额还款还款方式，还款额将保持不变(调整利率除外)，方便还款，但支付的利息款较多；

2、采用等额本金还款方式，每月还款额在逐渐减少。

借款人在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式。

四、向银行提供资料要真实

应提供真实的个人职业、职务和经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。

五、提供本人住址要准确、及时

提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。

六、每月要按时还款避免罚息

每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。

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