随着房地产市场的火爆，一轮又一轮的购房高潮此起彼伏，众多普通购房者通过银行贷款的帮助实现了房屋新购和置换新潮，在众多的贷款方式面前有时您会感觉难以选择，这里给大家逐一道来每种方式的利弊供您参考，希望对您小有帮助。

      1）一次还本付息现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)](贷款期为一年)到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)其中：月利率=年利率÷12如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月]=10241.5元

      2）等额本金还款

      等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式(如中国银行)。其计算公式如下：每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率，如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：每季等额归还本金：200000÷(10×4)=5000元第一个季度利息：200000×(5.58%÷4)=2790元则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；第二个季度利息：(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元，则第二个季度还款额为5000+2720=7720元第40个季度利息：(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元。则第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69.75=5069.75元。

      由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。

      该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。

      3）等额本息还款个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：每月等额还本付息额=［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款期数］÷［（1＋月利率）＾还款期数－1］其中：还款期数=贷款年限×12如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180200000×4.65‰×（1+4.65‰）＾180÷[（1+4.65‰）＾180-1]=1642.66元即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。

      4）固定利率

      名词解释：指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。

      优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整。

      缺点：一旦利率水平走低，在房贷利率固定情况下，也可能存在购房者为房贷多交钱的情况。

      5）结构性固定利率

      6）名词解释：在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。如利率固定5年的贷款，可以在贷款前2年固定执行一个利率，后3年执行另外一个不同的利率。固定10年的贷款，可以在前5年执行一个利率，后5年执行另外一个利率。

      优点：使用结构性固定利率产品，还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。

      缺点：提前还款将收取较高额度的违约金。

      适用人群：规避投资风险的投资型购房者。

      6）浮动利率

      名词解释：指贷款人在贷款期内，按照央行不同时期指定利率标准进行还贷，不同时期不同利率贷款者的还贷金额不同。

      优点：利率随政策调整，避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险。

      缺点：利率不可预测，贷款者不可预知年限内的还款金额。

      适用人群：适合5-10年期短期贷款者，或贷款者确定利率短期内不会有太大上调。

      7）双周供

      名词解释：指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。

      优点：在选定了贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比，好处很明显：大大减少利息负担、有效缩短还款期限。

      缺点：对于月收入不宽裕的贷款人来说，会增加一些压力。目前仅有深圳发展银行可以办理。

      适用人群：每月收入分多次入账，还款能力充足或欲缩短还款期限的贷款人。

      8）接力贷

      名词解释：指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

      优点：可以将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受规定上限的限制。

      缺点：父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生      纠纷。目前仅有农业银行可办理。

      适用人群：年龄四十岁以上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。

      9）倒按揭

      名词解释：倒按揭又叫住房反向抵押。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷，由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。其最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种养老的方式。

      优点：“倒按揭”是一个比较好的解决养老问题的办法。

      缺点：操作风险大，且实施时间越长、风险越大。

      适用人群：有住房的老年人。

      10）宽限期还款

      宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是：根据与开发商签订的"预售协议"银行允许客户在入住前只归还贷款额本期利息，入住后再开始归还本金，还款方式与等额本金还款法相同。

      这种还款方式现阶段只有中国银行采用。现以中行实际操作举例如下：

      假定某人于今年1月购买了2001年6月入住的期房，向中国银行申请10年10万元贷款。

      按季度还款：入住前每季度还款额=贷款本金×季利率=100,000×（5.58%÷4)=1395元入住后每季度还款额与等额本金还款法相同，即：每季度还款额=(贷款本金÷贷款期季数)+(本金-已归还本金累计额)×季利率=(100,000÷40)+(100,000-已归还本金累计额)×（5.58%÷4)第一季度还款额=2,500+(100,000-0)×（5.58%÷4)=3895元第十季度还款额=2,500+(100,000-2,500×9)×（5.58%÷4)=3581元。

      以此类推。。。

      这种还款方式的优点是减轻了支付首期款后的还款压力，同时具备等额本金还款法的特色。

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