数年来，由于改善型需求受到调控政策的抑制，导致部分大中户型产品占比较高的房企面临去化难题。随着新政的颁布，这类房企有望迎来“解救”。

然而，这并不意味着他们能因此度过难关，迎来新一轮发展高潮。新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，在目前房地产需求面临长期下滑的情况下，改善型需求的持续空间有限，短期强刺激也意味着对未来需求的透支，这些企业应该借机出货并优化产品结构。

提振改善型需求

据克而瑞最新公布的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，今年第一季度，TOP20房企平均销售金额较2014年同期下降15.37%，仅有6家实现业绩同比增长。

在欧阳捷看来，房地产需求出现实质性拐点，是市场重新陷入低迷的主要原因。从各类型需求来看，首先，由于我国一线城市房价相对于发达国家水平已经不低，投资价值的下降导致投资性需求下滑成为长期趋势；其次，由于我国经济进入后工业化时代，城镇化人口增速放缓导致房地产市场需求不足，加上政策在前几年一直在限制改善型需求，仅仅依靠自住型需求难以支撑起庞大的市场供应。

克而瑞公布的数据显示，2014年前11个月，全国56个重点城市中，60~90平方米面积段的户型成交占比同比上涨2.65%，且以78~80平方米面积段的户型涨幅最大。与此同时，90~120平方米和120平方米以上面积段产品成交占比同比均有所下滑，这显示出中大户型产品在去年面临去化压力。

反映在业绩上，在今年一季度销售下滑的房企中，包括富力地产、招商地产、雅居乐、金地集团等中高端产品占比较高的房企跌幅位居前列。“此次政策的目的非常明确，就是希望提振改善型需求，鼓励这类型买家卖旧房换新房”，欧阳捷说，相对于首次置业买家，改善型买家的资金实力更强，拉动的作用也更明显。由此可见，对于中大户型产品占比较高导致去化压力大的房企而言，政策有助其消化库存的压力。

但并非所有改善型项目都能从中受益，标准普尔信用分析师叶翱行向记者表示，由于大多数一二线经济发达城市此前二套房的最低首付比例高达70%，加上其二手房交易发达，因此新政对于重点布局在这类型城市的房企尤其有利。与之相对，由于三四线城市房地产供应过剩的情况较为严重，加上其人均居住面积较高，新政对这些城市的企业利好作用相当有限。

回归主流客户需求

尽管楼市新政有望让此前定位有误的房企暂时摆脱滞销的困境，但在政策的刺激下，有出现需求透支的可能，如何回归主流客户定位，是房企迫切需要思考的问题。

“虽然房地产需求的高峰期已过，但以婚姻人口为主的自住型刚需仍然是未来市场的常量”，欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，目前我国总人口的自然增长率约为6%，根据其测算，未来自住型需求每年能稳定在500万~600万套之间，因此房企只要能抓住刚需客户群定位，未来仍存在可观的发展空间。

在产品定位上，欧阳捷认为，对于一二线经济发达城市而言，由于其房价水平较高，但刚性需求买家资金实力较弱，户型面积过大必然会面临去化压力，因此房企在设计产品时应该是以低总价、低面积段的产品为主流，且需要考虑更多的功能性，比如说设计90平方米的三房；但在三四线城市，由于当地人均居住面积较高且单价更低，因为客户更倾向于“一步到位”，改善性住房更适合市场需求。

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