关于政策, 我们认为,未来调控思路将向“更市场化”、“更着重增加供应和保障”、“更趋区域性和灵活性”转变,而这种变化将更有利于保持需求稳定释放,保持房价和投资稳定,降低行业波动性。

预计2014 年基本面将较2013 年降温,但降温更可能体现在增速上,而不是绝对数的大幅衰退。我们认为市场降温的理由是:(1)部分城市针对需求的政策面收紧;(2)房价上升对购买力的负面影响;(3)2014 年供应增加将缓减供需矛盾;(4)信贷边际改善效应减弱。但,我们仍可找到更多理由来说明市场不会大幅度衰退:(1)2020年之前适龄购房人群仍在高位;(2)“已城镇化人口向真正市民化转变“过程中总计可能有29 亿平米潜在住房需求,这还不包括每年新进城市人口住房需求及已有住房人口的改善需求。(3)目前需求主体刚需化,对政策敏感度不高。(4)目前12 个城市提高限购门槛或提高首付,其住宅销售面积占全国仅13%。若其住宅销售面积下降10%,拖累全国住宅销售增速仅1.3 个百分点,影响相对有限。(5)房价涨幅比较高的主要是部分一二线城市,三线城市以及全国整体看,价格涨幅并不大。(6)尽管信贷对房地产销售的边际改善将减弱,但如果整体新增信贷仍有所增长,则中长期居民贷款也可能随之增长,那么对住房销售仍是有利的。(7)截至11 月,住宅新开工面积增长10%,意味着2014 年供应增加幅度不大,还不足以单方面大幅改变供需格局。(8)房企短期资金状况较好,对房价的控制权仍较强。(9)地方财政的土地依赖依然突出,且2014-2015 年是地方偿债高峰,对房地产的维稳意愿仍很强烈。因此,我们假设2014 年商品房销售均价涨幅将回落到5%(预计2013 年增9%),则2014 年全国商品房销售面积可能实现6%增长,对应商品房销售金额将增长11%。

投资策略与建议:目前市场处于长短期悲观情绪叠加,长期担忧是行业大周期拐点到来,短期担心2014年需求不振以及高地价对盈利挤压。但经过2013 年大幅下跌,地产股PB 及相对PB均进入历史极低水平,悲观情绪已得到充分释放,2014 年机会在于:现实可能不及市场预期的悲观而带来的修复机会。对行业长期,市场可能忽视或低估了两个利好因素的影响:一个是存量城镇化的巨大潜在住宅需求。第二个是二胎政策放开的积极影响。

短期(2014 年)基本面可能会降温,但更多可能体现在增速上,而非绝对值的明显衰退。大企业在2014 年仍有充足的推货,同时市占率可能继续上升,销售增长将具有较大确定性。对于2013 年高地价对盈利的侵蚀 ,客观存在,但我们也要看到房企盈利不是来自地价,也不是来自房价,而是来自房价和地价的差价。而且地价也有周期。

因此 ,我们认为,中短期悲观情绪大概率将修正,在这个位置上,2014 年地产股整体趋升的可能性更大。我们推荐成长性和业绩确定性较高的开发类龙头荣盛发展(002146,买入)、金地集团(600383,买入)、招商地产(000024,买入)、万科A(000002,买入),建议关注“从投资布局进入深耕收获期并积极转型资产管理”的轻资产服务类公司世联地产(002285,未评级)、以及依托大股东有望获取优势资源并具有“横琴、自贸区、国企改革”等主题概念的格力地产(600185,未评级)。

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