广州市经纬行研究总监瞿中奇表示，过去两年因为公寓不限购卖得很好，但最近半年由于整个市场变冷，所以公寓市场也降温了。公寓面临供货量太大问题，今年下半年可售的公寓数达到22771套，萝岗南沙等区域供应量很大，消化面临压力。甚至天河区公寓供应都达到了1390套。

合富辉煌首席分析师黎文江表示，目前广州市公寓楼盘同质化非常严重，比如萝岗区有很多公寓，竞争激烈。

出租回报率低于银行利率

满堂红地产研究部高级经理周峰介绍，广州市商业公寓大概有81～82%的都是投资，只有很少的比例是购买用来自住。

黎文江说，公寓的出租回报率还达不到银行存款利率，而且还面临租不出去的问题。此外，公寓的管理费也要不少钱，又不带学位，所以变成了鸡肋，前景不看好。

有业界人士透露，目前南站地区有公寓是以带100元/平方米的返租出售，返还期为2年，“其实是先抬高售价后再变相打折，等到自己拿来租的时候，肯定租不了这么高的租金”。

周峰称，萝岗、番禺等郊区板块的公寓供应较多，但现在都还没有交楼，至少要到明年开始陆续交楼后，才有案例可以了解到投资收益情况。市中心公寓靠近写字楼和办公区的，有白领和外籍客户去租住，出租情况还是比较好的。市中心公寓投资回报率虽然低于利率，还是比同地段的住宅要高，大概有3.8～3.9%的回报率，而住宅一般只有3%的出租回报率。目前，银行3年期的整存整取存款利率已达到4.25%，5年期及以上的存款利率为4.75%。

不过由于商用物业的使用年限比住宅要短，所以租金必须要比同地段的住宅要高，才能保证回报率高于住宅，其回报率至少要在6%以上才能算赚。以一套总价100万元的商业公寓为例，每月租金必须达到5000元以上，才值得购买。

另据了解，在租赁税费方面，公寓的税费也比住宅要高。住宅租赁税费按月租4%～8.38%的范围计征，而商业租赁税费范围则在月租6%～14.3%这个范围计征。

转手税率至少比住宅高10%

对于投资住宅的购房者来说，相对低出租回报率，其投资价值更多的是在转手时房价增值上体现。但商业公寓与住宅有所不同，其转手时将面临较大的税费成本。

市民邓先生去年国庆在番禺万博地区购进了一套小面积复式公寓，但购买后却发现公寓转手成本非常高，很担忧今后是否能赚钱。

周峰表示，商业公寓比较适合手上有钱但又没名额购买住宅、比较追求稳定月租金的投资客。但对于短期投资客来说，商业公寓并不是合适的产品。商业公寓转手的也比较少，目前一手公寓货量都非常大且在促销，所以二手公寓基本少人问津。

而且公寓转手的税费很高，一般而言住宅的税费，没过5年要交5.5%的营业税，税费也大概是7～8%；而商业公寓因为必须交增值税等，其税率达到了17～18%左右，比住宅至少高10%。因此，转手商业公寓都会报低价。“现在很多公寓在宣传促销时都说未来增值空间很大，但在转手出售的时候，增值越多交的税费也就越多”，周峰表示。

广州公寓面临供货量太大问题，今年下半年可售的公寓数达到22771套，消化面临压力。——经纬行研究总监瞿中奇

目前广州市公寓楼盘同质化非常严重，竞争激烈。出租回报率低于银行利率，又不带学位，所以变成了鸡肋，前景不看好。

——合富辉煌首席分析师黎文江

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