本届政府对待房地产“不刺激，给活路”的思路，正在房地产市场的各个环节、领域生根发芽。继央行930首套房贷认定标准调整，定向释放一部分房地产需求之后，房地产企业的直接融资渠道——房地产信托投资基金（REITs）终于开禁在即。

攸克君从多个独立信源处证实，住建部和央行已经委托京沪深穗四个城市分别制定REITs试点的工作方案。住建部副部长齐骥甚至做出直接批示，“四个城市要抓紧制定方案，按时报部里，我们共同研究推进”。

不知你是否还记得，2008年4万亿经济刺激计划公布后，房地产信托投资基金（REITs）也曾被作为丰富企业融资渠道的措施之一提出。但是其后，央行搞出的试点框架方案，仍然沿袭了信托私募的方式，弄得除了信托公司以外的市场主体无一“感冒”，内地监管框架下的第一次REITs的尝试，一时没了没了下文儿。

在中国搞经济要学会看政治风向。从政治风向上看，这次试点貌似成功推出的几率应该较大，原因基于以下两点：

第一，明确了四个城市做出REITs试点方案，而不是一上来就如央行2009年一般，就搞出一个总体试点框架。任务承载的载体更加具象，四个城市做出的方案也会更具操作性，这增加了试点成功推出的几率。

第二，当前中央政府对房地产调控重要思路之一，就是“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”这个思路已经经由住建部报请国务院得到认可。而REITs四城市试点方案工作，实际上是作为这个思路的一部分推行下去的，所以，“奉上有命”，成功几率就变得更大了一些。

那么，四个城市未来将要进行试点的REITs会是什么样呢？关于这个问题，攸克君根据当前掌握的信息，做出如下判断：

第一，租赁性的政策性住房在试点工作的初期，应该是主要的资产包组成部分。有鉴于此次四城市REITs试点工作重新启动的杠杆，是积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系，初期试点只有从政策性住房的资产包证券化开始，才“顺应上意”。另外，当下似乎也只有如斯资产因可能享有政府的财政资金作为补贴，收益回报才相对稳定。

第二，这次可能试点的REITs，有可能是“真REITs”，而不是通过信托方式发行的“类REITs”。既然有了“上意”在保驾护航，方案制作者理所应当地具有机制创新的热情。所以，攸克君斗胆猜测，此轮REITs试点的主要方式当是公募，而不是上一次央行试点框架中开列的私募。甚至有激进的方案，会提及通过交易所挂牌交易的方式，建立一套透明的REITs运行和监管机制，为以后的“真REITs”向非政策性住房领域拓展，打好基础。

第三，试点可能有限突破原有对不能设立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及挂牌交易的限制。试点的可能方式之一是，将租赁型政策住房打包，设立SPV公司，然后将SPV公司挂牌交易。

在此之前，内地版REITs一直面临的最大障碍，就是根据内地现行《公司法》，无法成了SPV用于REITs的挂牌交易。而在对四城市REITs试点方案工作的指示中，齐骥特别提出，鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场，通过成立专营房屋租赁的机构，开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。

这个所谓的成立专营房屋租赁机构，实际上可以理解成为为REITs成立的SPV公司雏形。

第四，上述四个城市地方政府的国资房地产企业，或者城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业实际上大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，恰好是打包的绝好资产。

（扫一扫轻松关注“竞宇金融”微信号，免费获取最新房产资讯和优惠政策）