房屋按揭

    购房人以所交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用来支付部分购房款，再分期向银行归还本金和利息。

按房屋状况不同分为一手房屋按揭和二手房屋按揭 

    一手房屋按揭：

    指购房人在购买商品房时，首先向房地产开发商支付不低于总房价30%的购房首期款，然后将新购的房产作抵押物向银行借款，用于支付总房价70%的购房资金，并且每月按期向贷款银行还本付息的贷款方式。

    二手房屋按揭：

    指购房人在购买已具有完全处分权的房产时，首先向产权人支付不低于总房价30%的购房首期款，然后以所购的房产作抵押物向银行借款，用于支付部分购房资金，并且每月按期向贷款银行还本付息的贷款方式 。

　　可供大家选择的按揭业务品种主要有以下三种：

　　1、公积金贷款：指以住房公积金为资金来源，银行受地方政府公积金管理中心的委托，向参加住房公积金制度的职工发放的，用于购买住房的购房按揭贷款。

　　产品优点：贷款利率低，期限长，缓解借款人的还款压力。

　　申请条件：申请住房公积金贷款必须符合当地住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的规定。应具备的基本条件为：

　　(1)有合法的身份;(2)按时足额缴存住房公积金;(3)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及其他证明文件;(5)有规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款;(6)有符合要求的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(7)符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。

贷款利率：按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率执行，目前执行利率情况是：贷款期限5年以下(含5年)的：贷款年利率为3.75%;贷款期限5年以上(不含5年)的：贷款年利率为4.13%。 还款方式：借款期限在1年(含1年)以内的，采用到期一次还本付息方法，借款期限在1年以上的，采用等额本息还款法、等额本金还款法和当地住房公积金管理部门认可的其他还款方式。

        2、公积金组合贷款：指可以申请公积金贷款的借款人，在购房时所申请公积金贷款的额度满足不了借款人应向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的贷款方式。

　　贷款条件：申请中国建设银行个人住房组合贷款必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和建设银行有关自营性个人住房贷款的规定。

　　应具备的基本条件为：(1)有合法的身份;(2)按时足额缴存住房公积金的职工，且连续缴存1年以上;(3)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;(5)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;(6)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(7)符合当地公积金管理部门规定的借款条件;(8)贷款行规定的其他条件。

　    3、个人住房商业贷款：商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。

　　贷款条件：借款人必须同时具备下列条件：(1)有合法的身份;(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;(3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住 房的首付款;(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(6)贷款行规定的其他条件。

　　贷款利率：贷款利率执行商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率水平各银行有所不同，一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9～0.9.5倍。确定了房屋的贷款金额，怎样的贷款方式更适合呢?

贷款及还款方式：

　　1、等额本息还款

　　这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为贷款人，每个月还款金额固定操作相对简单。收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。但是前期还款中利息多、本金少。相对于其他贷款方式，利息总额较多。

　　举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707元。初始的两三年，1707元中大约60%以上是归还银行的利息部分。

　　2、等额本金还款

　　所谓等额本金还款，即贷款人每个月偿还相同的本金，同时付清上两次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种贷款适合那些收入较高或收入不稳定的人群。

　　　　3、一次还本付息

　　此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还清本息。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。

这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，适合一年内有大额还款，且资金规划比较细致的人群。

　　4、按期付息还本

　　贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间期限。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人自己的收入状况，集中几个月一起还。这个方式适用于收入不稳定人群，每个月收入情况不稳定，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。

　　　　5、本金归还计划

　　贷款人与银行协商，每次本金还款不少于1万元，且金额是整万或整仟，两次还款间隔不超过1年，利息可以按月或按季度归还。此种还款方式银行专为非月收入人群制定，如自由职业者每月没有固定收入，但是每完成一项工作都会有一笔大额收入，就比较适合这种贷款方式。

　　　　6、等额递增和等额递减

　　这两种还款方式，没有本质上的差异。它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割期限中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。

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