为了规避限购这一政策，许多购房者先与业主签订买卖合同，等到有购房资格后才办理房产登记过户手续。这个办法虽然看上去不错，但实质上却存在大大的风险。

广州的购房者沈先生2013年初看上一套房子，但因购房资格的年限还差半年，就与业主先签订了购房合同，支付了10万元的定金和部分房款，约定等半年后张先生满足购房资格后去办理房产登记和过户手续。

但过了四个月时间，广州房价猛涨，原来150万的房产已经涨到了180万，业主觉得卖便宜了，这时又有其他买家看中了这套房产，并能正常办理过户手续，于是业主把此套房就出售给了新买家并办理了过户手续。那这种情况下房产到底属于谁呢？

根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。房屋属于不动产，那么所有权的归属应以产权部门登记为准。据此可以断定新买家通过房产的登记而取得了该房屋的所有权，而沈先生因为只是签订房屋购买合同而未办理房屋登记失去该房屋所有权。

合同的成立与生效，是物权发生变动的原因，但是物权变动需要经过公示之后才能发生效力，普通商品以交付作为公示，房产做为不动产则以登记做为公示。因此房产需要到房屋管理部门登记后才能发生物权效力，进而能够对抗其他买家。

所以上述事件中，沈先生虽与卖家签订了合同，但没有去相关部门办理登记手续，并且该房产已经过户给了其他买家，所以沈先生无法拿到该房产，只能追究业主的违约责任，拿回双倍的定金违约金和已支付的部分房款。

在此，提醒广大购房者，在购买房产后要及时过户，特别是在房价上涨迅速期间更应该及时过户，并且在签订合同时，尽量多支付定金，以此增加业主的违约成本，避免违约的发生。

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