近期，公积金贷款再出利好新政，首套与二套房的首付比例同时下调，在新政的刺激下，二次置业群体的需求加速释放。但贷款时面对组合贷与商业贷款两种选择，到底该如何选更便利和划算呢？

    公积金新政

   一是放宽贷款申请条件。原来非广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上，现在连续 足额缴存住房公积金6个月以上就可申请住房公积金个人住房贷款。

   二是降低首付款比例。购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下首付款比例不低于 20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上首付款比例不低于30%；购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于60%。

   三是调整可贷额度计算公 式。由：账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4，改为：账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。新的可贷额度计算公式实行贷款可贷额度与个人缴存 额挂钩，更加侧重于缴存职工的账户余额，体现的就是义务与权利对等的原则，鼓励职工多缴多贷，避免投机性的缴存行为。

自2015年6月23日起，一手现房及二手房涉及组合贷款的，承办银行受理商贷部分，公积金贷款部分可由承办银行统一送审或引导客户到中心网点申请。同时，广州公积金中心新增海珠区、白云区、南沙区三个管理部可对外受理贷款申请及借款合同面签。

　　 专家分析

　　 近期公积金贷款新政出台后，很多换房的购房人都开始加紧入市，像案例中严女士这样的购房人，第一套房子虽然贷款购买但是已还清，且将房子卖掉后，按照现行政策无论是使用公积金还是商业贷款，都将被算作首套房。如果购房使用商业贷款，首付比例为30%，使用组合贷款，首付比例也为30%，朝阳区这套房的评估价为287万，首付需要86万，贷款额度200.9万。“竞宇按揭”以贷款200万、20年为例，将组合贷款与纯商业贷款对比如下：

　　 组合贷款

　　 优势：为购房人节省买房利息

　　 通过计算可以看出，组合贷款最大的优势就是为购房人节省利息。“竞宇按揭”指出，贷款200万，纯商业贷款的月供为13165.99元，而组合贷款的月供为12381.06元，每个月比商业贷款减少784.93元。使用商业贷款的总利息为1159838.09元，组合贷款的总利息为971453.58元，两者之间的差额为188384.51元，用组合贷款可以节省自己的购房利息。

　　 劣势：贷款银行制约性大、办理时间长、费用高

　　 尽管组合贷款比商业贷款更加省钱，但是办理的劣势也较为明显。“竞宇按揭”指出，首先是办理的银行必须由公积金管理中心指定，使得购房人在选择银行、贷款产品以及还款方式上存在一定程度的制约。其次，组合贷款的办理时间较长。因为组合贷同时涉及到公积金与商业两种贷款，所以需要进行两遍审核程序，而商业贷款部分需要抵押登记后银行见他项权利证才能放款，这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成很多业主对这种贷款方式的接受程度低，而且在贷款办理的费用方面，由于组合贷款需要分开收取公积金与商业贷款的服务费，所以和商业贷款相比，借款人在办理组合贷时可能会增加费用支出。

　　 商业贷款

　　 优势：使用较为广泛办理流程快

　　 专家认为，首先从批贷的时间来看，借款人手续齐全的情况下，使用商业贷款在5-7天银行即可批贷，买卖双方在过户后，做完抵押登记，银行见他项权利证后1周之内即能放款，因此从批贷和放款时间上看，商业贷款明显比组合贷款占据优势，办理流程的速度是所有购房贷款里最快的。其次，因为商业贷款的办理较为快速，很多开发商和业主都比较认可商业贷款，商业贷款在买卖双方的贷款方式里更为流通，使用也更加广泛。

　　 劣势：贷款利息高买房成本大

　　 虽然商业贷款的办理速度是最快的，但是在贷款的成本上也是最高的。“竞宇按揭”指出，尽管央行两次降息后，商业贷款的利率是5.65%，各家银行普遍打8.8折后是4.97%，也比公积金贷款3.75%的利率高出很多，因为组合贷款是公积金和商业贷款利率分开计算，所以使用商业贷款的利息比组合贷款高，对购房人来说无疑将加大买房的成本。

　 竞宇专家认为，综合对比来看，组合贷与商业贷款在使用上各有利弊，购房人需要结合自身条件咨询相关贷款服务机构，摸清自身贷款情况后再制定相应的策略，才能节省买房的首付和利息。

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