上半年楼市强势依旧，量价齐升 广州楼市保持了近年强势的势头，近年上半年量价齐升。根据美联物业全国研究中心统计：价格方面，截至6月份，一二手住宅价格分别同比上涨13.1%和13.2%，其中一手住宅价格在4月份左右表现出了明显的由涨转跌趋势，系政府根据“新国五条”细则控制房价涨幅要求停发预售许可证、颁布价格指导政策所致；成交量上，上半年一二手住宅成交面积分别同比涨33.0%和145.8%，二手住宅成交量显著放量，主要发生在3-4月份，其时受“新国五条”颁布影响，市场恐慌情绪蔓延，恐慌性购房需求集中释放，在5-6月份二手住宅成交量即恢复正常水平。 房价的上涨并未带来租金的立即上涨，上半年租金稳中略降，截至6月份，租金水平达到48.54元/平米.月，与去年相比同比略降0.33%。与此同时，租金回报率自年初至6月份节节走低，目前仅仅2.6%，比一年期银行存款利率还低，与去年相比同比下降11.86%。 根据国家统计局公布的5月70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，广州以同比涨幅15.5%居首，广州楼市强势异常；而政府的价格指导、停发高价楼盘销售许可证政策仅仅能结构性地“做低”统计数据。因此我们判断下半年广州楼市依旧会保持强势，很可能会保持涨势第一位置。 但是租金的节节下跌，显示住宅本身价值增幅并未跟上价格涨幅，我们有理由推测，若租金涨幅继续跟不上价格涨幅，楼价大幅上涨将难以为继，这一点我们可以用家庭二手房负担比率近年的节节攀升作补充说明：

如上图，截至6月份，广州家庭二手房负担比率同比上涨6.55%，达到73.54%的水平，显示房价涨幅超过居民收入增幅。其中，在2007年下半年楼市火爆的时候负担比率达到一个阶段高点64%，但现在该比率比其时更高出14.8%，表明楼市“泡沫化”在近期有增无减，楼价涨幅在长期看来并不乐观。 下半年土地供应或大提速，远水难解近渴 广州上半年土地供应面积仅占全年计划的7%，但是平均楼面地价却相比2012年平均楼面地价上涨96%，据市国土资源和房管局网站显示，7月初致8月7日之间已经和将会出让土地累计20宗，比上半年全年总成交的15宗多出33.3%，因此我们相信，下半年广州土地市场供应将会大提速。 但是，远水难解近渴，广州预期七月份新开盘（含加推）项目30个，比我们统计的六月份预期新开盘（含加推）项目少14个，因此即便下半年土地供应大提速，这批新建项目2-3年后入市对目前严重的供求矛盾的舒缓也无济于事，好在2012年下半年居住用地供应大放量，总共出让了195.42公顷(2013年上半年仅仅出让21.20公顷)，因此我们推测在未来的1-2年后广州楼市的供求矛盾才可得到一定程度舒缓。

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