昨日起，广州市公积金贷款新政正式实施。此次新政改变了个人申贷额度计算公式，有可能使得有意购进二套的家庭，需不取公积金一段时间进行余额沉淀。另外，新政还包括购买首套房首付不低于二成。首套还清，购买二套房首付不低于三成，首套未还清，购买二套首付不低于四成等政策。

影响1   首次置业可选择广州外围区域

此次公积金新政首次提出，广州超过90平方米的普通住房，首套购买也可以首付两成。

解读：按照广州市目前公积金贷款额度计算，假如是夫妇两人一起申请公积金贷款，最高额度为80万元。如果是两成首付的话，房子总价不能超过100万元。因此该项新政对购房单价低于1.1万元/平方米的家庭，比较利好。那么这样的房子哪里有？中原地产项目部经理黄韬表示，这项政策对黄埔、南沙、增城和花都等外围区域的首次置业者，可降低首付比例。在上述区域，仍有不少单价低于1万元/平方米的一手房，比如在开发区就有很多单价9000元/平方米左右的房子。

影响2   二套房商贷最低首付仍要六成

此次政策调整最受关注的，就是先于商贷落地二套房新政：未结清首套房贷再买最低首付四成。

解读：该消息令不少改善型换房族都很期待，不过，至今仍有大部分广州银行并未在商贷中落地该政策，未结清首套房贷再贷，最低首付仍要六到七成。而在商贷仍未落地最新二套房新政前，要享用到公积金二套房新政，就只能用纯公积金贷款。按照个人贷款额度计算，最多只能买总价133万元的房产。

影响3   月缴存额过低或无法贷满额度

值得注意的是，广州公积金贷款最高限额并未调整。不过，按照新的贷款额度计算公式，对于月缴存额低的职场新人，假如在工作不久后就购房，可能无法获得个人最高50万元的贷款额度。

案例：李小姐今年25岁，已经工作3年，到退休年龄还有30年，每月的公积金缴存额为350元，按旧公式计算，可申请的贷款额度为：350×36个月×2+350×360个月×4=25200＋504000＝529200（52.92万元）；按新公式计算，可申请的贷款额度为：350×36个月×8+350×360个月＝100800+126000＝226800（22.68万元）。

影响4   二套房申贷月缴存额或“缩水”

此次公积金个人申请额度计算公式的变化，提取完的再申贷月缴存额或“缩水”。有意购进二套的家庭，需不取公积金一段时间进行余额沉淀。

案例：由于计算公式跟到退休年龄月数相关，这里举例以离退休年龄月数更长的男方进行计算。比如，张先生今年35岁，到退休年龄的月份为300个月，已经买了一套房子，且每隔半年都将公积金取出。由于首套房用的是商贷，现在想用公积金贷款买第二套房。在同样是账户余额假定为0情况下，按旧公式计算，张先生每月只需缴存417元左右，就可要贷满50万元；按新公式计算，张先生每月缴存额要达到1667元，才可贷满50万元。

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