9月以来，在接近一百天的时间内，市场面与政策面都发生了明显变化，甚至是转折性的巨大变化，老杨暂且称之“百日巨变”。市场面的巨大变化在于，大城市的月度成交量持续增长，尤其是10月量跳升；政策面的巨大变化在于，继地方救市之后，中央也行动起来，央四条与降息皆为大手笔。房地产短周期的真谛在于，市场是波动的、轮回的，会有春夏秋冬。遗撼的是，对于思维固化、刻舟求剑的人来说，短周期规律跟他们没关系！按短周期理论，去年3月后，老杨对于市场渐渐看淡；今年9月以来，转而渐渐看暖。为了让大家系统性的解剖老杨的心理路程，如何进行市场数据和政策的跟踪分析，以及自成一体的逻辑体系。把9月以来的关于市场与政策的七篇分析文章，集合如下，供大家参考。

第一篇：9月3日

宏观面不支持房价大跌

宏观经济与政策，对房地产市场影响很大。同时，作为经济支柱产业，房地产业的降温也会拖累经济增长。经济、政策、楼市，在中国经济中，形成了“三角恋受”，不断的上演爱恨情仇的故事。

近期公布的宏观数据，有点难看。汇丰中国8月制造业采购经理人(PMI)初值为50.3%，创近三个月最低，其中反映内外需的新订单指数和新出口订单指数均大幅回落。其实7月份的诸多数据已显示，比如更能反映短期经济冷暖的“克强指数”的三个构成指标均出现回落：1至7月，全国用电量同比增长4.9%，相比上半年用电量5.3%回落；7月全国铁路货运总同比下降4.4%，7月新增人民币贷款3852亿元，为2009年11月以来的最低。

7、8月份几组数据的走弱，不排除基数及季节性因素的影响，但经济回升乏力显而易见。今年一季度，GDP增幅只有7.4%，二季度以来持续的进行“微刺激”后，二季度略有好转，回升至7.5%。但是，微刺激的效果亦偏“微”。今年“保7.5%”的压力很大。预计下半年还将持续加大微刺激的力度，可能升级为“中刺激”。

经济增幅下滑，房地产“责任”重大。放眼国际，在多数国家，房地产都是支柱产业，经济增长举足轻重，即便是金融、科技等现代服务高度发达的美国亦如此。2008年国际金融危机源于美国楼市大幅降温，2012年以来美国经济持续复苏同样受楼市回暖拉动。回顾我国，1997年为使拉动经济走出东亚金融危顶的泥潭，中央将住宅产业作为新的经济增长点，1998年进行全面房改，2003年“国18条”中首次明确房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。

两组数据可鉴房地产对经济的作用。其一，我国房地产业增加值占GDP的比重，由2000年的4.2%持续提高至2013年的5.9%，由于我国的房地产业增加值计算低估了房租，这一比重被低估了，美国和日本稳定在10%以上。其二，房地产开发投资占GDP的比重，由2000年的5%持续提高至2013年的15.1%。这一水平，基本与发达国家楼市大发展阶段相近或超过。

上述是两组属中长期数据。从短期数据来看，今年以来房地产严重“拖累”经济。主要是三数据：销售、建设、投资。1-7月，全国商品房销售面积同比下降7.6%，而过去十几年，只有2008年同比下跌近15%，其他年份都是正增长；全国房地产开发企业房屋新开工面积同比下降12.8%，过去十几年，只有2012年同比下跌近8%，其他年份都是正增长；全国房地产开发投资同比增长13.7%，明显低于2001-2013年期间25%的均值，更关键的是，也低于今年1-7月17%的全国固定资产投资增幅。

众所周知，拉动经济增长的“三架马车”中，投资可变量最大，是影响短期经济增速的最重要指标。2012年以来，投资增幅下了一个台阶，中国经济也下了一个大台阶。今年以来，投资又下了一个台阶，主要是因为房地产开发投资下了一个大台阶。同时，工业投资也趋弱，只有基建投资有所起色。但是，靠国家大建“铁公机”，很难对冲房地产投资下滑留下的巨大缺口。

当前三类房地产指标皆糟糕，尤其是开发投资增幅比历史均值大减近半，客观上要求政府进行适当的干预，使之有所转好，至少不能继续恶化下去，否则中国经济不可能保住“7.5%”，进而影响“就业率”，也将危及“2020年收入翻番”惠民生核心目标。

基于此，笔者判断今年下半年至明年上半年，房地产政策面将持续放松，直至房地产不再拖经济后腿。其一，中央将允许地方更大范围、更大力度的救市；其二，中央将继续加大棚改与保障房建设力度，以缓和商品房建设活动收缩对经济的冲击；其三，中央将有所动作，引导商业银行更大力度的支持首套房贷，甚至还会将二套房贷政策由紧缩转为中性。

众所周知，中国楼市具有鲜明的“政策市”特征，政府一旦开始持续放松，市场就会渐趋企稳，然后复苏。虽然中央层面不可能像2009年那样大力度救市，虽然不动产统一登记、房地产税立法、强力反腐等中长期因素将抑制投资投机性需求，但就现阶段中国经济增速、城镇化水平、人口总量与结构等影响楼市需求的基本面来看，只要短期性的房地产调控政策放松、房贷支持力度加大，楼市一定会“软着陆”，一定会出现新一轮的复苏与回暖。2014-2015年这轮房地产短周期性质的调整，在政策面趋暖之后，事实上已经封死房价大跌的空间。

第二篇：9月12日

老杨首次提醒：新一轮购房季即将来临

终于进入9月。一年当中，房地产市场素有“金九银十”的说法。而今年，人们更多的持谨慎态度。2013年一线城市房价大涨，步入今年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。“金九银十”还会有吗？什么时候才是购房好时机？

针对本轮房地产调整，笔者认为仍然是短周期性质的，属于热胀之后的冷缩，调整幅度不会太大，并非长周期性质的深度下跌。从去年下半年开始，一线城市的成交量就慢慢趋于下滑，至今变成量价齐跌，市场一片悲观之声。与主流观点不同，笔者认为：自住型购房者，对后市不宜过度悲观，新一轮较好的购房时机，正在悄悄来临。

从宏观面看。一季度经济低迷，GDP增幅只有7.4%，经过持续“微刺激”后，二季度回升至7.5%。一方面，经济稳，则楼市不易大跌。另一方面，要想进一步保增长，不宜继续打压房地产。地方大力救市、中央不予制止，就已说明问题。宏观经济政策亦由紧转松，货币政策定向放松，比如：两次针对小微企业和三农的定向降低存准率，一次针对三农的定向降息，1万亿元定向国开行的棚改贷。个人房贷也开始趋松，首套房贷利率有所回落。

从市场面观察。去年是楼市高潮期，今年明显降温。但发展至当前，降温出现新动向。首先分析成交量。去年3月是本轮楼市上行期的最高点，其后振荡中下滑，尤其是今年以来加速下滑。1-7月份，全国商品房销售面积同比下降7.6%，二三线城市下跌约二成，一线城市下跌约三成。

值得关注的是，7月和8月，30个城市的住宅成交量连续出现小幅环比增长。一线城市住宅成交量，较二三线城市更早更快的出现下滑，主要是因为2012-2013年间成交火爆，需求透支。8月份，一线城市的住宅成交量，虽然同比仍在下跌，但环比7月出现二成反弹。四个城市中，北京反弹力度最大。其实7月和8月，北京新房和二手房成交量已连续两个月出现反弹。而上海成交量仍然低迷，环比7月小跌5%。

其次分析房价。今年1-7月，全国商品住宅成交均价下降1.2%，但一线城市仍然表现为同比上涨，比如7月份四个一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，同比增长3.3%，其中北上广深的增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但从走势看，房价最高点出现在今年3月，其后振荡回落。

国家统计局发布的70个城市房价指数，比均价能更好的反映全国房价变化。70个城市的平均价格，环比涨幅最高点出现在去年3月，说明国五条与细则还是有一定效果的，同比涨幅高点出现在去年12月。房价环比由涨转跌的所谓“拐点”，出现在今年5月，至今已连续下跌4个月。四个一线城市基本上与70城走势同步。一线城市的房价变化特点：楼市上行期，房价比二三线城市上涨得快、涨幅大；楼市下行期，则与二三线城市走势趋同。

2013年底的时候，我曾预测：2014年全国楼市高位震荡、逐步降温。今年以来，市场确实在震荡中降温。很多朋友关心，下一轮何时应该购房。我的建议是：注意观察今年四季度至明年。

这基于两个判断、一个规律。判断之一，一线城市将会先复苏，估计当前一线城市的住宅成交量基本见底，今年上半年属于近十年来成交量最低迷的时期，未来一二年不太可能更低迷了。估计9月一线城市成交量还将继续反弹，下半年成交量应高于上半年，明年高于今年。而二三线城市的市场变化一般稍滞后于一线城市。

判断之二，明年房价将见底企稳。量在价前，成交量先见底，房价后见底。回顾以往两轮楼市低迷期。2008年9、10月份成交量见底，2009年1、2月份房价见底。2011年10、11月份成交量见底，房价则于2012年4、5月份见底。由于很多城市（尤其是三四线）住宅库存量较大，这轮房价见底时间可能出现在2015年。

一个规律：相比市场实际交易，官方统计数据具有1-3个月的滞后性。比如房价，当市场实际交易价已经稳企时，官方数据还会继续下跌三个月左右。举个例子，2011年10月至2012年5月，70城房价环比下跌了八个月，其实最佳的购房时机并不是房价上拐的6月份前后，而是2份月左右，甚至更早些，比如2011年10月至11月，上海有三个楼盘由于降价二三成售楼处被砸（龙湖、绿地、中海），当时买进这三个楼盘者，事后证明抄底最成功。

当前，70城房价已连跌4个月，我预计会在明年某些月份止跌反弹。具体哪个季度、哪个月份房价会止跌、上拐，老杨不是神仙，无法如此精准预测，影响短期房价的因素错综复杂，且存在不确定性。

但我会持续跟踪市场变化，未来会有更多的动态预测，一步步逼近房价上涨“拐点”。想要自住的购房者朋友们，可以密切关注市场了。

老杨郑重建议：一线城市和部分二线城市，从现在开始，在房价上涨拐点来临之前，只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商开发商的楼盘，就可出手。而在房价上涨拐点出现之后，抢到篮里就是肉！

另外提示一点：全国城市之间市场严重分化，下一轮各地楼市见底及复苏的时间点不同，不宜生搬硬套。请大家密切关注所在城市的市场供求关系、存货变化、政策刺激力度等因素，再决定具体何时入市。

第三篇：9月30日

央妈助推购房“抄底季”！

上周开始，关于房贷放松的消息非常多，当然也有很多所谓的银行“辟谣”，在这种相互矛盾的舆论噪音中，人们往往不知该相信哪方。研究房地产这么多年，当面对纷杂的消息时，老杨思维方式是：逻辑第一！关于房贷放松，我认为是符合逻辑的。

上周也曾发过几条相关微博，预测了一下放松的内容，比如24日曾写过这么条微博：“答记者问：一、放松房贷属必然，楼市冷、扩内需、稳增长、惠民生。二、放松房贷，需要依照中央调控总方针：支持合理自住需求、抑制投资投机需求。三、放松方向有4点：1、首套房贷利率回落，最终九至九五折为主流。2、只认房不认贷。3、停止要求外地人提供纳税证明。4、二套普通房适度优惠”。

下班后，花了点时间，简要的对今天的新政做了些分析，供大家参考。同时，媒体记者朋友可直接引用其中观点，如果没有更多问题，就不必打电话采访了。谢谢。祝大家节日快乐。

关于进一步做好住房金融服务工作的通知

为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：

一、加大对保障性安居工程建设的金融支持

鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

老杨评点：保障房是个宝，是面讨人喜欢的大旗，所以要放在第一条，内容相当平淡，拒绝分析。其实，核心内容在第二条。

二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

老杨评点：这一条，没有任何新意！我认为可以支持力度可以更大些，首套普通房首付比例应回到2010年之前的水平：最低20%。贷款利率下限0.7倍，近几年一直都是如此，商业银行不会按下限执行的，预计未来九折将是主流。）

2、对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

老杨评点：这一条力度最大！如果按认房不认贷，则这种情况已属二套房。现在二套普通房也可按首套贷，说明国家强力支持自住需求，连合理的首次改善需求也保护！真是好样的。接下去，地方政府将掀起一波调整普通房标准的风潮，据说北京已行动。只要普通房标准放低了，那么基本上每个城市的大部分房源，都属于普通房（户型144平米以下中的大部分），这条对于需求的刺激力度最大！最大！最最大！与之相较，反倒是首套房的支持力度没有显著增加，有些不公平呀！

3、在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

老杨评点：现在只有四个一线城市没取消限购，所以基本上指代全中国。这条的实质是：把“三套停贷政策”，麻利的干掉了！当然，还有一个条件：还清贷款，这对于买第三套第四套的有钱人，根本不是问题。由于当前楼市低迷，购第三套及以上的又多属于投资需求，所以这条暂时刺激作用不明显。等到房价大涨时期，才会发挥威力。

4、银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

老杨评点：哈哈，哈哈。央行和银监里有神人嘛，如此委婉的表达了一个意思：对外地人的限贷令可以死去了。2010年4月“国十条”首次规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这条政策的力度，可以排在第二位。对于部分外地人，比如刚来本地工作的，自由职业者，做生意的，都有可能获得购房资格了！

5、银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

老杨评点：这条属于口头文学，5月12号副行长刘士余就曾谆谆教导过15个主要银行的负责人了。商业银行自己的利益考虑，很多话听不进去。效果别高估。

三、增强金融机构个人住房贷款投放能力

鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

老杨评点：这条很猛！之前老杨曾多次呼吁，央行出政策向定向宽松，就像定向小微企业和三农一样，如此商业银行才会有利可图，才会有额外的信贷指标进行定向投放。现在明确了两个工具，一个是MBS,美国最会玩这东东，房地美和房利美都是高手，属于房贷证券化，可以间接支持商业银行增加放贷规模；另一个是金融债。把这两个工具筹集的资金，定向投资普通房贷款！等于说，没有占有商业银行原来的信贷指标。这条非常重要！对商业银行来说是肥肉，他们一个个都会扑上去。所以，大家等着瞧吧，未来几个月，房贷额度将迅速增加，商业银行将由二大爷变成小孙子，求着有新盘的开发商和购房者，去他们家做房贷！而且，央妈和监爸，可以在商业银行专项债的时候设定条件，比如筹资放贷时，要求商业银行对于首套普通房贷款必须打九折。如此，则未来将会出现更多的首套房贷利率打折的现象。

四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求

银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

老杨评点：前面大力支持了购房者，央妈监爸还嫌不过瘾，顺便也安慰了一下开发商。为他们的融资提供了便利，接下去估计融资支持力度将加大，2010年关掉的很多通道，会慢慢打开，开发贷、IPO、增发、债券都会有所放松。四点含义：1、重点支持优质企业。2、重点支持普通房项目。3、放开银行间债券，主要指代前段时间说的中期票据。4、试点REITS，这个很重要，但07年次贷危机爆发后，中国监管层很害怕，中断了这政策的制定，直到今天，都还没有真货出来。这东东在美国很多，澳洲和日本也有一些，有利于商业地产开发商的投融资与长期经营。

人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

老杨评点：“促进当地房地产市场持续健康发展”，这是一句永远正确而伟大的话，常常出现在官方文本中。在楼市繁荣期，这句话指代要紧缩和调控市场了。在当前市场低迷的情况下，则指代要放松政策，救市！配合地方市长书记们，把当地楼市给我稳住！

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

中国人民银行 银监会

2014年9月29日

补充几点：

关于“认房不认贷”：这条之前传言很多，终于完全兑现，上述政策中基本上都是只认房。

关于影响：远远大于限购放松！要明白，这是中央层面的救市，而且与自住需求密切相关的房贷政策，房贷是影响市场需求最大的因素。

我之前曾撰文写过：本轮救市分为“三步走”。第一步，城市政府救市。今年6月份，以呼和浩特市公开发文取消限购为标志性事件，多数限购城市已经全面废除限购，并同时出台了其他救市措施。第二步，省政府救市。今年8月8日，以福建省出台“闽八条”为标志性事件，省级政府开始出手救市，其后湘五条、鄂六条等，当前省级救市正在快速蔓延中。第三步，中央部委有动作。近日，刘士余副行长所谓的“具体内容要等文件”，已明确发出将出台政策的信号。将要出台的政策只有一个方向：放松。

地方政府救市权限较小，效果较小。而中央一出手，就知有没有：有！而且，这个通知的力度很大，超过之前的预期，尤其是对于二套普通房可申请首套贷，将会有力刺激首次改善需求！允许商业银行筹集资金，是一个有力措施，等于是央妈向普通房贷款的田里，定向放水！因此，四季度住宅成交量将有所好转，房价下跌的幅度也会收窄，市场悲观情绪会减退和消散。

有人说，央妈银爸赶在国庆之前出台政策，这是要为共和国65华诞献礼的节奏呀。老杨认为，虽然房地产业讨人厌，虽然很多人抱怨房价高，但在客观上，房地产依然是国民经济的重要支柱产业。中央大力支持合理的购房贷款需求，是“惠民生”的重要组成部分，是“稳增长”的必要措施。

最后，对于想要购房的朋友，再次强调一次近段时间老杨旗帜鲜明、态度坚定的高喊的一句话：新一轮购房季正在来临！

第四篇：10月29日

中央救市，苗头渐显！

今日，国务院会议，部署推进消费扩大和升级，重点推进6大领域消费，其中之一：稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。老杨认为：中央稳增长很上火，扩内需急吼吼。把住房列为之一，意义重大，支柱就是支柱，虽只提保障房和公积金，但内心更希望：合理购房需求快些释放！接下去，应有相应措施出台。

“加强保障房建设”，并无新意。近几年，一直在加强，尤其是今年，在棚改方面更加来劲。定向国开行输水1万亿抵押补充贷款PSL，便是明证。保障房很重要，但当前对于经济的拉动，主要表现为投资建设需求，而中低收入家庭的租房买房装修等消费需求，不必奢望！

公积金管理条例规定：房租超出家庭工资收入的规定比例的，可以提取付房租。实际上，这个比例很难制定和管理，很多地方干脆不允许付房租，政府怕麻烦。中国公积金制度，早已变态，无法适应社会发展，早就该放松使用管制了。早在2011年，几部委就在研究如何放松。估计不久会有具体措施出来……

“稳定住房消费”，说明当前不稳定，暗指住宅市场低迷。要想稳定，就得让合理的自住性购房需求释放出来，并带动装修家电等下游消费。官方措辞很微妙，老杨翻译的直白点吧：通过放松行政管制，调节信贷、税收政策，保护首次置业需求，支持二次改善需求，促使住宅市场稳定健康发展！（9月30日的央四条就是这意思！）。

研究房地产市场，逻辑很重要。各位只要承认房地产依然是“政策市”，那我问你：当前和未来一年，政策怎么走？答案是惟一的：放松、放松、再放松！就是一头死猪，也会被救活的。况且，当前中国楼市绝非1991年的日本楼市。“崩盘论”就像白粉，让大空头们、小屁民们，每天吸一口，爽一会……

近两天,我在微博上做了一个小调查,投票结果：35%的人选择“成交量今年10月已经复苏”，34%选择“房价明年3月即将反弹”。多数人比较看好市场趋于复苏。部分城市量已复苏，价格滞后几个月。当然，也有约29%的网友比较悲观，选择“明年楼市也不会反弹”。老杨推测：后面一类朋友，多已错过一次或两次购房好时机了。

据我对房地产短周期的研究，当前四大核心驱动力的情况是：1、经济低位徘徊，对多数地区楼市属中性影响，少数地区负面影响。2、货币政策趋松，房地产救市持续升级，政策面暖风渐吹。3、外部资金面中性趋松，但房企资金面压力较大，促销仍在继续，购房正当时。4、库存压力较大，去化周期较长，这是惟一一个压制房价的重要因素，但随着未来半年至一年成交量的反弹，库存和去化周期也会减少。

今年8月,老杨率全国之先喊出:新一轮购房季即将来临！9月30日央四条出台后，再次加紧呼吁抄底购房。当前，第三次催促大家，因为虽然嘴上不说，但中央救楼市的苗头，正在显现。地方已经赤裸救市，中央也正有所行动。央四条是明证，今日位列六条之一，便是暗喻。

因此，至少是在一线城市和部分二线城市，库存压力不太大，需求潜力大的这些城市。如果你属于自住需求，完全可以看房、选房、下手了。

第五篇：11月12日

楼市“暖冬”来了！

刚刚过去的10月,全国主要城市的住宅成交量整体明显增长,部分城市重现日光盘,而且二手房市场也出现了看房量、下定量增长的现象。这预示着什么？

自2011年下半年以来，全国市场趋于分化，三四线城市受困于高库存，房价波幅趋小。而一线城市和少数二线城市，依然保持着过去十年的房价增长态势。观察房地产短周期的变化，现阶段重点应观察一二线城市的市场变化。易居研究院跟踪的全国30个典型城市，10月新建商品住宅成交量环比9月大增24.3%，同比去年10月减少1.1%。

去年楼市成交火爆，所以今年相比去年同期略有下滑，并不代表当前市场低迷。反倒是，今年10月的成交量远高于2011年10月，明显高于2012年10月。而且，还创了今年年内月度新高。

关键是环比增幅超过二成，这意味着市场活跃度显著提升。实际上，除了每年3月环比2月（多是交易萎缩的春节月份）增长三成以上很常见之外，只要月度环比出现三成左右的大增，即表明市场出现异常，楼市可能要“变天”。今年10月24%的增幅，算不上大增，信号意义稍弱。但如果进一步聚焦市场更为敏感的一线城市，则会发现四个一线城市10月成交量总体环比大增40%，其中北上广深分别增长约17%、43%、63%和53%。

从房地产短周期原理分析，住宅成交量是所有指标中的先行指标，经历过一段时间持续下滑之后，成交量的突现明显增长，则可能预示着市场可能正发生方向性的变化，也即步入复苏通道。按上述数据，则可能10月份少数大城市的成交量已步入上行通道。

不过，如此仅靠数据推断过于简单。还须有其他逻辑支撑。且看如下三个逻辑。其一，降温时长。观察过往三次短周期，三年左右完成一个上行和下行的轮回。这里仅比较一下房屋销售的下行时长。全国商品房年初累计销售面积同比增幅，从2007年9月见顶后到2008年12月份，下行期为15个月。从2009年11月份见顶后到2012年2月份，下行期为25个月。本轮降温期从2013年2月份见顶后到2014年10月份，已达20个月。按上两轮降温平均时长，则预计今年底前后就会结束下行期。

其二，政策频吹暖风。今年以来，宏观政策频频“微刺激”，货币频频定向放松，流动性稳中趋松，无风险利率呈下行态势。房地产调控由紧转松，地方救市赤裸裸，中央救市嘴硬心软，限购政策如多米诺骨牌倒下，只剩一线城市为了控人口而暂时坚守，限贷政策松绑。而反观上一轮市场降温的2011年，无论货币政策，还是楼市政策，都是紧缩性的。所以，主要城市楼市复苏，正在得到政策面的支持。政策托底的逻辑，虽然不如2009年那样鲜明，但性质相似。预计2015年，货币政策和楼市政策，仍将保持、甚至更加宽松。

其三，成交量月度走势形态较强。上两轮市场降温期，2008年和2011年的6月至10月，全国主要城市住宅成交量大致呈逐月下滑态势，反映了市场持续降温的特征。但今年6月至10月，主要城市住宅成交量却呈逐月增长态势，尤其是10月环比9月大增。比较可知，当前大城市的市场强度，要高于2008年和2011年同期，且成交量走势表明，大城市的成交量已于上半年二季度见底，当前已步入上行通道，我预计四季度成交量将高于三季度，更高于二季度。

当然，眼下也有一种颇为主流的观点：10月成交量明显反弹，得益于9月30日“央四条”激活了购房者心理预期；但结果是，商业银行执行力度偏小，近二周购房者心理预期重新有所回落，未来几个月成交还将重归低迷。

对此，我并不悲观。就房贷而言，中央支持合理自住需求的态度明确，在央行和银监会的继续指导下，未来几个月，商业银行优惠力度还将有所增加。况且，还有减税等其他工具备用。政策方向明确，市场方向也就明确了。当然，那些高库存的城市压力仍很大。就一线和部分二线城市而言，预计四季度将现“暖冬”。本轮房地产短周期的春天，也不远了。

第六篇：11月19日

楼市最糟时点正在过去！

过去十几年，我国房地产市场呈短周期轮回，每隔三年左右一个轮回。按揭也在市场的大波中起起伏伏，竞宇金融作为广州按揭行业的排头兵，可能感受的做多。当然，每次轮回的外部环境与内部动因，以及运行的节奏和波动的幅度，又存在一定的差异。

那么，当前处于什么阶段？研究市场趋势的要点在于：一方面密切关注数据，数据是市场的表情与表象。另一方面，还需详察驱动市场变化的内因与与动因。前者并不算难，但偶尔会出现“虚假表情”，比如下行期中的小反弹，弹完之后还会下跌；而后者不易，难在构建合理的逻辑。需要将二者做结合，综合成为分析框架，才能认清现状并提高预测的靠谱率。

作为分析师，第一追求应是收集到尽可能多的有价值的数据和信息，并整理成一个数据系统，以月度数据为时间区间比较合适。在当前信息渐趋透明的大数据时代，收集数据已不太难了，但难于构建系统，更难在分析数据，“看图说话”需要经验，更需要悟性。

接下来，分析一批数据，借此看看市场的脸色吧。其一，新房成交量。在房地产短周期的十几个指标中，房产成交量是最领先的指标，其中又包括新房和二手房，二者基本同步变化，由于新房数据较多，应以观察新房为主，以二手房为辅。

去年，处于短周期的高位，全国商品房成交面积同比增长17%。而进入2014年以来，市场持续低迷，前10个月，全国商品房销售面积同比下降7.8%，但值得关注的是，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。自2013年1-2月成交增幅见顶之后，增幅已下行了20个月，从时间进程看，在这里见底属于正常，未来几个月转而上行，预计明年上半年由降转增。

大城市的成交量，更能反映短期市态。上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积，今年10月环比9月增长24.3%，同比去年10减少1.1%。虽然仍略低于去年10月，但要知道去年市场处于繁荣阶段。而关键是环比大增二成，说明市场走强，而且创今年月度成交量新高。其实自7月至9月，在地方政府纷纷救市的背景下，成交量已呈小幅递增态势。10月大增，预示着本轮房地产短周期房产成交指标，在大城市地区，总体上已经开始复苏。即便11月和12月相比10月略有回落，只要环比降幅不超过二成，都可视为成交振荡式苏复的表征。

其二，房价。从规律上看，房价变化滞后于房屋成交量变化。关注两类房价。一是全国70城房价指数。去年3月，70城平均环比涨幅同步见顶，其后持续下行，今年5月由涨转跌，今年8月跌幅为1.2%，创近十几年最大单月环比跌幅，9月和10月跌幅连续收窄。从去年4月至今年8月，房价增幅下行了17个月，从短周期的规律看，大概也到了“变盘”的时点，也即8月跌幅见底属于大概率事件。明年二季度可能由跌转涨。

二是全国均价。回顾2004年以来的全国商品房成交均价，会发现2010年是个分水岭，之前年度上涨10%以上（除了2008年），当年及之后回落至10%以下。从这一指标来看，黄金十年和白银十年的分水岭也正是2010年，或者更准确的说是2010年底，2011年1月“新国八条”出台后，中国楼市便不情愿的告别了黄金时代。从短周期看，去年1-2月涨幅达20%，并见顶，其后涨幅持续收窄，今年1-2月由正转负，其后保持下跌，但跌幅持续收窄，前10个月同比下降0.2%，预计全年基本与去年持平。部分国家统计局数据每年1-2月会出现异动，所以只能作大概参考。房价短期变化应主要关注70城房价指数。

其三，土地成交量。依照短周期规律，土地市场滞后于房屋市场。去年全国开发企业购地面积同比增长近9%，今年随着房市的降温，地市也明显趋冷，今年前3个月至前9个月，全国开发企业土地购置面积一直保持同比负增长，但前10个月逆转为1.2%的正增长。这一数据比商品房销售还要强势些，有些反常，尚需再观察数月。上海易居房地产研究院跟踪的全国十大城市的土地成交量面积，今年以来持续下跌，10月同比跌幅扩大为27%，这一数据比上述全国的数据更符合实际情况及逻辑。

其四，地价。与以前几个楼市降温期的地价表现略有不同，今年市场降温的背景下，地价仍保持较高水平，明显比同期的房价表现更坚挺。今年前10月，全国房地产开发企业土地购置均价同比增长19%，远高于成交面积增幅，且仅比去年全年23%的涨幅回落了4个百分点。从十大城市的土地溢价率看，去年二季度至今年一季度，保持在25%左右，而今年二三季度则回落至15%左右。而上一轮楼市降温期的2011年下半年，土地成交溢价率平均只有3%左右。在一线城市和少数二线城市，“房冷地热”的现象有些罕见。这既给开发商购地制造了诸多障碍，又制约了未来两年房价下跌。

从上述的新房成交量与价来看，房市见底企稳迹象趋于明显，成交量先反弹，价格将会滞后数月后反弹。土地市场表现略有异常，但大方向将是趋稳，地价仍在上涨，主要反映了作为需求方的开发商仍对后市不悲观。另外，从住宅库存和去化周期看，四季度总体正在构筑顶部，其中去化周期可能已经见顶了。这些数据，总体上传递出一个信号：本轮房地产短周期的下行底部正在构筑，其中作为领先的指标的房屋销售和去化周期，已透露出复苏迹象。

从动因分析，房地产政策暖风频吹，是驱动市场见底与复苏的核心力量。货币政策的定向放松，尤其是无风险利率的下滑，是驱动市场筑底的次要力量。在可以预见的2015年，这两个驱动力的性质不变、方向不变，甚至还会有所加强。于是逻辑只能是：市场朝着复苏的方向演变。只不过区域分化显著，部分大城市市场活性强、易反弹，部分高库存的中小城市仍将复苏乏力，需要更长的调整时间，价格才能走出泥淖。

第七篇：11月22日

降息是房价助推器！

【降息目的】1、降息目的是稳经济，定向滴灌，难阻经济增速下滑，被迫偶发下大水。2、本轮降息周期始于2012年，6、7月降两次，2013年空白，主要是房价热，忌惮！今年楼市降温，房价下跌，无忌！3、美国QE退出，中国货币需要加码宽松，对冲！

【降息利好楼市】1、货币宽松，第一利好行业，便是房地产！2、非对称降息，贷款利率降幅更大，利好个人房贷，9月底央四条后，商行落实不给力，如今央妈猛敞胸、再输奶，房贷成本全线下降，购房需求加速释放，帮扶自住需求。3、整个信贷成本下滑，开发贷受益，开发商融资成本降，房价促销动力减小！

【降息助涨房价】8月9月，老杨在全国率先喊出一口号：新一轮购房季正在来临！预言大城市成交量已见底，几个月后房价就会止跌反弹！核心逻辑正是政策暖风频吹，货币政策与政府救市双轮驱动，市场只有一种可能：苏复。而10月成交量大增，印证了逻辑。今全面降息，进一步加强逻辑，一线城市必然率先反弹！

【买房不宜等】降息不仅降低了房贷成本，而助进一步改变买卖双方预期，预期向看涨方向集聚。从区域分析，对于一线城市，现在就应抓紧时间出手。对于二线城巿，春节前宜行动。对于三四线城市，明年上半年要搞定。从需求性质分析，刚需、置换需求，不宜久等！

【短周期显威力】相信房地产短周期规律，楼市最糟时点已过去，明年整体复苏，房价二季度上拐。相信老杨，坚定信心，买房自住，额外升值，不留遗憾，一路向前！

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