在近日，由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合主办的“2013中国房地产新年峰会”上，财政部财政学研究所所长贾康接受了网易房产专访。

贾康深入解析房产税改革展开的初衷和困难时谈到，整个房地产调控追求的是包括制度建设层面的高水准成果，房产税改革在建设制度框架上是有“填补空缺”作用的。

“房产税的改革带来的制度框架建设起来后，二十年、五十年、一百年、二百年，这个制度框架的意义是非常值得看重的。而就目前上海、重庆的试点也并非无效，它切实带来了资源配置的优化。另外，房产税和土地出让金重复也是不成立的。”贾康坦言。

对于房地产行业，贾康则认为，房地产业从投资到消费，是对整个产业链的覆盖，所以它对中国经济来说是个引擎。它的角色在20年-30年的时间段里都一定是“支柱产业”的角色。

房产税改革是制度框架建设的需要 长期短期都有效果

网易房产：2011年以来，重庆和上海已经率先开启了房产税试点的工作，但有观点认为，试点城市的房价依然很坚挺，房产税征税也只是给地方政府增加了少量的收入，对市场层面的影响更多的只是心理上，对此您是怎么看的呢？

贾康：这些说法都没有意识到房产税改革的更深刻更长远的意义。房地产调控应该追求的高水准成效，必然包括制度的建设，而建设制度必须先建框架。

在住房保有环节无税的情况下，不仅不利于房地产业的健康发展，也制约全国，乃至省级以下财政体制的完善。地方税体系的构建和其他方方面面的配套改革，都有对税收方面的要求，都形成了一个制度有效供给的空缺，房产税制度的建设是要填这个空缺的，它的影响是长远的。它是通过综合配套，进行全局性的改革。

如果只看到在这两个试点城市开始的时候，房价没有明显的下降就说房产税改革没有作用，那么只看到了一点点。但就这一点来说，其实也是不成立的。

应该考虑一下，如果没有这样的试点，重庆、上海两地的房价是什么表现？从它们当地的领导层来说，敢为天下先，以很大的决心先行先试的同时，他是希望能够柔性的切入。所以上海是只涉及增量，重庆只是针对存量里面的最高端产品，即所谓的花园洋房和独立别墅才有房产税的调节，而且还给了180平米的起征点，这样柔性切入之后，已经看到这两地高端的房地产市场上的价位趋于平稳，这就是它调节的效应。而且这种平稳还影响了人们的心理预期，这个预期影响，以后会慢慢地有更多的体现。

在这个过程中间，上海基础税率上有0.4、0.6两档，在这一年度平均价格上面再增加一倍的，就是相当于平均价两倍以上的这些成交的产权房，要按照从高0.6的税率进行征收。那么就带来了，在竞争中间双方博弈形成一个，大家千方百计的琢磨这个政策的含义，争取把这个价位放在这条线以下，这就是一个经济手段，无形中使市场上的成交价趋于沉稳，博弈的过程总是一个愿买，一个愿卖，总是在这个过程中间，但是要寻求一个利益共同的实现，正是一个有效的经济手段，这个政策的杠杆引导，使这个成交价格趋于沉稳，这都是很值得肯定的，还不用说有其他很多的效应。

以前，上海要引导人到中心区周边是基本不见效的，，包括浦东地区，“宁可要浦西一张床，不要浦东一座房”。到现在呢？有一个经济上面的区别，在中心区浦西买房，从高0.6，在其他地方，包括浦东买房，从低0.4，大量的买主把自己的选择就分散到了上海周边区域去了，使整个上海的这个调控部门多年想做的一个调控的结果，就显现出来了，他们非常满意。

当然因为这个事情高度敏感，官方在外面宣传方面始终是低调的，基本不说话的，但我作为研究者我了解一些情况，就是即使从点上来看，从短期来看，房产税改革已经有这些效果了。这不是多收一点钱，少收一点钱的问题，它带来了资源配置的优化。

从收来说，税改第一年肯定是要先建框架。就上海说，我只涉及增量，谁出手买房我来跟谁讲，是不是需要来征税，但是实际上这个增量是把它的存量一起拉出来的。因为上海有这样的信息系统，你在买房的时候，能够调出你的相关信息看这是你的第几套房，人均的标准是多少等等，在这种情况下他就实际上把出手增加增量的这个主体他的存量一起考虑进来，形成一个有差别的调节。

从这个趋势往下走，这个框架之下，一步一步的会使这样一个地方政府的财源，它的潜力进一步表现出来，它不会太看重第一年我能收多少钱，而要看以后，这个制度框架建设起来以后，这可是多少多少年就这么一直下去了，二十年、五十年、一百年、二百年，这都是一个制度框架摆在那儿了，这个意义是非常值得看重的。

重庆方面也是这样。有人怀疑说，这三千多套独立别墅征得上来吗，难度太大吧？实际上很顺利，百分之九十九点几都收上来了，只有个别的实在找不到房主的人，现在没法儿去征税。但是我们可以设想，再过两年，它可以出一个告示，房主再不出现，你这个不动产我充公。

这样调节了以后，现在漏的、没有征上来的税源，以后一定要进入自己调控范围之内，更何况这个框架建立以后，这个城镇化过程中间，税源是一个发面，是要不断地上升的一个水准，这都是我们追求长远应该考虑的。

房产税和土地出让金不重复

网易房产：有人认为，房产税和我们购买七十年产权时的一个土地出让金存有重复，很多人就是拿这个作为一个反对的意见，对这点您怎么看？

贾康：其实这不是一个成立的理由。从经济上分析，土地出让金是什么性质？是地租的性质，它的依据是土地所有权，这是一种经济权利。而房产保有环节的税收，是国家政权体系凭借社会管理者的政治权利。

土地出让金和房产税，一个租，一个税，不同的性质。它们之间存在的应该是怎么合理匹配的问题，不存在一个的存在否定另外一个的情况。他们应该是合理搭配，并行不悖的一个关系。所有的经济体都是这个原理，中国也不能例外。

网易房产：我们知道早前社科院发布了一个报告，建议对人均住房超40平米部分征收房产税，对这个标准业界的争议也是很大的，贾老师您是怎么看的？

贾康：他们的想法是说，现在统计下来全国城镇人均住房面积应该是三十几平米，刚才秦虹主任说是32.7平米左右。

我们把它稍微放大一点，在人均水平高一点的情况下划一条线，这个线以下的不被房产税覆盖，这个线以上的被这个税来覆盖，那是调节高端嘛，听着还是有一定道理的。

当然也有另外一种操作上面的难题，反对的观点里面，微博上就有一个假设情景的例证：这个事情很伤人心，假定说这一家三口人，两老带一个孩子，正好120平米的住房，人均40平米，所以他不用交税，但是如果出了一个不幸事件，孩子因车祸身亡，二老悲痛欲绝的时候，假设情景说这时候有人敲门了，税务官员到，说你们家情况变化了，你们该交房产税了。这个例子我觉得还是有一定道理的。

操作管理上，有些听起来逻辑比较合理的事情，如果说短期之内还解决不了一个相对来说容易被社会接受的方式，就可以把它往后推一推，咱们找到更简洁一些的办法，比如说第一套房不征收，那我觉得就简单多了，你不论多富的人，多好的房子，第一套房我们就让你放在一边，不征，对不起，第二套房开始就得考虑了，是这么一个逻辑。

但是也有人反对，说第一套房可以有大有小，一个平头百姓可能有一个100平米的房子，觉得这一套房还过得去了，但有高到300平、500平、800平米的房子，你跟他一样处理？我说在开始阶段上无妨就一样处理，先建制度框架嘛。这个事情在技术方面的一些细节可以进一步探讨，但是它不妨碍说这个税是碰到什么硬障碍，它不成为硬障碍。

房产税改革体制内外都有反对 体制改革需要勇气

网易房产：经济学家谢国忠有认为，因为2012年中国经济的困难，导致了地方政府的财政压力很大，而这种财政压力会迫使地方政府加速房产税试点，对这一点您是否认同？

贾康：他说的这一点不能说完全没道理，但我认为还不是最重要的，地方政府在这方面还有其他的一些考虑，有一些地方政府的决策者有这种意识，就是我要解决以后的长治久安，必须要有牢固、稳定的税源，不能只靠土地批租，一次性拿钱，这种短期行为的负面效应太明显。

所以在2012年增长速度有所滑落，而财政收入更大幅度的滑落之下，会更多的激励某些有这样比较远大眼光的地方政府的决策者，更倾向于，那么我们何不积极地把这个房产税改革试点往前推呢，应该讲有这样的一个因素，但你要考虑，还有另外一些因素，为什么大家都在这方面按兵不动呢？他有其他的担心。

网易房产：比如说？

贾康：比如说会不会造成我辖区之内整个业界一下的低迷，短期的振动会不会太大。另外，会不会得罪很多人？因为站出来高声反对房产税的，主要是一些开发商的代表、学者，但实际上大家都知道，从中央到地方，各级政府的官员，往往手上都是有好房子，有多套房的。这些房子有一部分可能沾有某种不正当的来源，但另外一些其实不是，比如，在房改前，他们得到了分配房，辛辛苦苦、白加黑的干了这么几十年，最实惠的就是持有这么一套中心区比较大的房子，那么你现在一说要给他们征税，他心里的感受你想想，就是体制内的官场人士其实也是很容易倾向于抵触、反对房产税改革的。

但是另外一种力量毕竟还是在起作用，就是要有远大的眼光，要考虑到这个制度建设不可避免，那么你如果说共产党作为执政党，天下为公，追求长远利益，总得要有点攻坚克难的改革的决心、勇气和智慧吧，这是各种各样的力量对冲之后，终于出现了个别地方愿意敢为天下先的这个，小平同志所说的，大胆的试的这种实践。

房地产在未来几十年仍是支柱产业和经济引擎

网易房产：随着新一任管理层的就任，在您看来房地产在中国经济之中作用的角色会不会发生改变？

贾康：房地产业的角色是非常重要的，在20年-30年的时间段里，它一定是一个所谓支柱产业。当然有人说不是房地产业是支柱产业，是建筑业是支柱产业，我说把它两个并在一起，这个概念就没有矛盾，不用争。建筑业跟房地产业有重合，有不同，把它放在一个大的概念里，就是随着城镇化的过程，建城区不断扩大，那么这样一个业界，它一定是整个发展的一个支柱产业。

网易房产：我们知道过去十年可以说是中国房地产发展的黄金十年，应该说支撑中国房地产发展的因素有一些因素在发展改变，包括中国可能经济发展的速度要下来了，中国的人口红利也逐渐消失了，其实在您看来，未来的十年中国房地产还会是黄金十年吗？

贾康：我觉得你说到的下行因素，它会有另外一些因素去对冲，就是上行因素是什么？上行因素我们至少要说，我们有城镇化继续往上的支撑力，我们有“科技第一生产力”，走“创新型国家道路”这方面的活力的激发，特别是我们有现在领导同志所说的制度红利，我们的改革在很多方面现在还远远不到位，而坚定不移地深化改革就可以提供这种对冲下行因素的上行因素里面的制度支撑的这个红利因素。所以总体来说，虽然未来十年、二十年，中国经济增长速度表现上会下一个台阶，但仍然是世界上主要经济体里面一线的高速度。

比如从原来我们三十几年年均9.8的增长速度，回调到8左右，人们是全世界来看大的经济体里面别人都望尘莫及的高速度，在这样的速度发展之下，房地产业总体来说一定是要跟着繁荣的，这一点没什么疑问。

网易房产：很多经济学家都会认为，中国的GDP更多是通过投资拉动，在您看来未来这种局面会不会先改变？

贾康：投资拉动是肯定的，但是消费这方面要提振，房地产业的发展，既有投资也有消费。投资是从建材、钢材，包括水泥、木材等等角度来讲，其后又跟着耐用消费品，家用电器、家具、床上用品等，家里面的各种各样的日常用品，文化用品。

就行有了新的大房子，一排书架，房主兴冲冲的冲进商城里面去买书；音响爱好者去买很多的光碟，这回有了宽敞的空间，一溜一溜的架子里可以摆上，这都带来了什么？带来了很多消费的活动，还有就是跟这些相关的拉动了其他的各种各样的消费的因素，这个链条，这个辐射力看得出来，是别的很多产业都无法比拟的。

所以房地产业说它是个引擎，是个动力源，就是从投资到消费，整个对产业链的覆盖，从整个生产过程的覆盖它非常全面。

网易房产：您怎么看待新型城镇化对房地产发展的一个推动作用呢？

贾康：新型城镇化到底怎么界定有很多讨论新型城镇化，主要是要争取处理的人际关系更和谐，更加资源友好型，环境友好，即所谓“两型社会建设”等等。

在这个过程中间房地产业发展要更多的考虑。绿色、环保、节能、更人性化、更符合现代社会新的要求，比如说廉租房，你必须要在一个建成区里面有效供给到位的这样一个安排，使最低收入阶层也住进这种廉租房，形成住房保障。有了这个条件，那么是不是廉租房可以成片的建？我们现在意识到不能搞成太大的成片，要争取把它相对而言控制在比较小的范围，分散开来，尽可能融入一般社区，这就是新型城镇化。这样的好处就是避免像其他一些发展中国家出现的那种几十万，甚至上百万人贫民窟化的一种区域，这是一个具体的例子，什么叫新型城镇化，我觉得都要考虑这些内容。

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