一线城市二手房价格首次全面止跌

广州按揭二手房价格看，一线城市价格率先触底，在930新政刺激后，二手房成交量全面回暖。市场在一线城市已经出现明显的止跌迹象。北京主要是因为之前二手房实际价格跌幅最快，部分二手房价格已经跌幅超过10%。在需求依然旺盛的情况下，930新政刺激购房者加速入市，害怕再次踏空。

房价环比跌幅收窄，同比67城市下调，创历史记录

中原地产市场研究部统计整理数据显示，10月份70大城市房价数据继续全面下调，70城市新建商品房住宅平均环比下调0.83%，跌幅相比前三个月有所收窄，同比在上月首次出现全面下调后，跌幅继续加深，跌幅达到了2.62%，二手房同比跌幅也达到了2.52%，

全国仅合肥、厦门、郑州三个城市依然同比上涨，其他67个城市房价已经低于1年前。平均同比跌幅高达2.62% ，67个城市同比下调，创造了2010年公布房价指数来的历史记录。（之前的最高同比跌幅出现在2012年7月，同比58个城市下调）

与9月数据相比，北京等20个城市新建商品房价格指数环比跌幅依然在加大。

北京二手房价格出现环比上涨

本月全国一线城市二手房价格数据环比全面止跌，其中北京出现了0.3%的上涨，这证明了之前因为跌幅速度快，一线城市因为多项救市政策的出现，已经止跌。在10月份，实际一线城市二手房交易量环比9月签约上涨都超过80%。在930政策刺激后，一线城市二手房成交大幅回暖，二手房价格已经明显出现企稳迹象。从全国范围看，分化愈加明显。在未来即使一二线城市企稳，三四线的调整时间依然会很长。

房价全面回归一年前，楼市告别黄金十年

过去一年内，购房者基本全面亏损，但房价在10月因为多重救市政策的出现，跌幅逐渐收窄。11-12月跌幅有望继续收窄，但房价回暖整体看，起码要到2015年一季度。

房地产市场以本轮深度调整基本宣告黄金十年的结束，虽然因为城镇化的推动力巨大，楼市可能在将来还会有再次上涨的可能性。但从本轮市场调整看，引发市场变化的以下三因素将很难改变：

1：2013年的爆发式的价格上涨透支需求购买力

2：叠加多年来的部分城市的过度房地产投资

3：持续多年的宽松货币政策突然释放量开始节制，中央主推经济转型。

这些因素将影响近年楼市，在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入白银时代。本轮市场的调整周期将起码延续到2015年初。成交量有可能在4季度出现触底迹象，成交量有望逐渐企稳恢复。但价格从目前看，有可能起码到2015年一季度才出现明显的企稳。

930银行松绑房地产信贷的主要原因，也是因为房地产的持续下调，影响了整体宏观经济。目前看，10月份市场成交出现了大幅上涨，但因为库存积压，以及后续信贷额度依然难以放大。整体4季度依然会是量增价稳的市场形态。

中国房地产出现跷跷板形态，房价与需求将成为跷跷板两端，价格下调需求就有望增加。

房价的调整范围依然非常广，历史第一次跌幅如此之快，楼市快速进入冰冻期，

2014年，楼市变化的速度远远超过了市场之前的预期，在今年截至目前的8个月中，从首次出现个别城市价格调整，到3-4月出现华东区域的块状分布，到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行，市场已经出现加速调整。在6-8月，从块状分布已经弥漫到了全面下调，所有城市开始了全面调整。9-10月，市场全面进入同比下调阶段。

中原地产市场研究部统计数据显示，截止18日，公布10月销售业绩的上市企业已经达到35家，包括万科、保利、绿城、恒大、融创等，这35家企业，银十明显比金九表现更好，合计35家10月单月销售业绩为1747亿。环比9月份的1523亿上涨幅度达到了14.7%。30家企业中有26家企业环比上涨。

前10月合计突破万亿。前10月，30家房企累计销售业绩达到了12731.8亿，同比2013年同期的11588亿上涨了10%，但分化明显严重，其中万科等19家企业同比上涨，其他16家企业则出现了同比下调。

从发布销售业绩的企业看，大部分企业在930政策后，销售都明显好转，其中万科等企业表现优于市场。但部分企业也依然面临巨大的去库存压力。

从房企完成任务情况看，除万科、恒大外，其他90%的企业完成年度任务的难度依然比较大。在还有2个月的情况下，截止目前企业的平均任务完成率仅为74%。

整体全国市场看:

10月，从网签数据来看，40个重点城市全月销售面积超过2300万平方米，环比增长8.8%。而中原集团在内地各分公司10月营业总收入（包括新房和二手房）环比增幅超过了30%。其中涨幅最大的是一二线城市，持续松绑的政策对一二线市场来说，不仅带来了购房人群释放，更影响了市场预期。

而且因为网签数据滞后，实际市场的表现远远超过数据体现出来的上涨。北京等城市市场环比9月上涨均超过3成。土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大，救市政策出台的底线越来越低。部分之前观望的购房者因为层出不穷的刺激政策，害怕踏空市场，出现明显的扎堆入市。

1：各地松绑的尺度越来越大

各地将在银行释放救市政策后，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市，尺度越来越大。

从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场存在出现反弹的可能性。特别是已经开始涉及的信贷松动，一旦银行实施细则执行，预期购房者将被刺激入市。

2：市场等待额度继续松绑，短期房价上涨可能性不大

因为库存的积压去化时间较长、而且信贷的供给量也不会超过2012年。

整体市场的供应增加，而需求也将受到信贷政策的松绑释放，四季度市场的成交量值得期待。房价预计四季度依然以平稳为主。继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

其次：7折利率折扣不可能，资金价格依然处于高位

本次央行文件中，提及最低7折的首套房贷款下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，这种情况下，

土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大，救市政策出台的底线越来越低。在经济降速的情况下，房地产是各级政府能够想到的最容易救经济的办法

3：这信号意义非常惊人：中国人对房产投资的热衷，货币的超发导致房价处于高位。在这10几年的楼市发展过程中，信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标，也是最关键信号。所以这一信号的意义将非常非常大。

本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷。基本上是之前信贷政策的全面松绑。对市场的信号意义非常大。

事实上释放大量需求，对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。

后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑，楼市第三轮救市还将次第出现。

从整体效果看，这一政策将会对市场有信心提振，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市的将会很快反弹。整体判断，四季度将好于三季度，下半年将好于上半年。

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