2月24日下午，中国自然资源部下发了一则文件，引发楼市震动。文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

也就是说，这是继“三道红线”后，地产业再迎来“一年三次”的土拍政策大调整。

土地招拍挂制度，关注楼市的朋友应该不生疏，这项制度当年师从香港，简单来说：地方将土地招标、拍卖、挂牌，开发商竞价购买。竞拍的人多了，土地价格抬升，高溢价率成交，如果竞拍的人少了，低溢价率成交，甚至土地流拍。而土地买卖也叫做房地产一级市场。然后，政府拿卖地赚来的钱盖学校、医院、修公路、地铁抬升GDP，开发商在土地上盖楼卖房或出租，这叫做房地产二级市场。

一二级市场相互勾连，彼此影响，形影不离。在这一系列过程中也暗藏玄机，比如开发商买地并不需要全款，而是自己拿出20-30%的基础资金，剩下的钱去银行或者向其他渠道借。接着开发商卖期房收钱，还给银行，再融资买地开发、还钱，继续这个循环。

明面上看好像是在做实业制造，暗地里其实就是一场金融游戏。

但房子不是普通消费品，一般情况下，人们会住一辈子，还可以代代传承。房子越盖越多，人却越来越少，如果按照2019年人均40多平米的居住面积，其实中国的房子已经够用了。但这场金融游戏远没有停止，地方继续卖地赚钱，开发商们抢地拼规模、争做龙头。

金融可以天马行空，但不可以虚无缥缈。当房子卖不出去，开发商还不上钱的时候，引发的系统性金融风险，谁都无力承担。这两年暴雷的房企有很多，大型房企也不在少数，市场烂尾盘一批接一批。

之前地方招拍挂卖地很自由，土地在地方政府手里，想怎么卖就怎么卖。但卖着卖着就出了问题，有的城市因为过分依赖土地财政，纵容房价炒作，经济没起来，房价却涨了不少。房价高了支撑不住，容易出事，就想着通过控制土地出让，“饥饿营销”制造紧张气氛。还有的则是通过开发商，造一些高价地王楼王，拉高房价天花板，营造一种欣欣向荣的行情。为了不让地价掉下来，各种匪夷所思的操作都会有。在“买涨不买跌”的交易情绪下，购房者争相入市接盘。

于是乎，从2016年房住不炒开始，中央每天都在想方设法打压房地产市场，降低金融风险。比如“两道红线”限制开发商杠杆，“三道红线”则是不让银行随便把钱借给开发商。如今，又把矛头指向了土地交易市场。

这两天，部分城市已经有了相关的动作。

青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，《通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》：自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

除了以上三个城市，消息面上涉及到的城市还包括北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、厦门、重庆等19个城市。如果按照3、6、9月统一发布的节奏来看，留给主要城市研究的时间不多了，其他城市的官宣可能正在赶来。

如前文所述，一年三次的土地政策将给房企带来巨大的考验，这个考验甚至比三道红线有过之而无不及。

首先考验的就是房企的判断力，原来还有试错的机会，现在可以说连试错的机会都没有了，以前，房企都靠时间错位拿地，账上有钱就拿，账上没钱就下个月再拿。但现在一年只有三次机会，错过了这次，就得再等3个月，甚至半年。

一年只有三次抢货机会，最优质的地块必然激烈博弈，这就好比拍卖行，一年就举行三次拍卖会，三次拍卖一整年的宝贝。这些宝贝有的好有的差，那么资金实力雄厚的拍卖人肯定会占据上风，而且因为竞拍者众多，抢手货价格肯定会更高。

所以，在热点城市集中招拍挂，对房企来说，无异于千军万马过独木桥，要想杀出一条血路，必须快准狠。这不仅对竞价拿地的人要求颇高，也对投拓策略团队的配合提出了更高的要求。总而言之，“一年三次”的规则，增加了房企拿地的不确定性。

如何把不确定性变成更大概率的确定性？这涉及到房企的现金管理能力。也就是，房企必须确保，当主要城市集中推地的时候，账上有足够的钱用于拿地。那么问题又来了。筹钱的两个渠道，一个是销售端，可能面对产品集中去库存、加速回款的情况，一个是融资端，能否在拿地的时候创新加杠杆。

为了保证3月份有钱拿地，你得在2月份大卖促销回款；要能拿得到地，房企的投拓团队必须是一支铁军；还要在加杠杆与降负债之间达到平衡，财务管理部门需要强有力的融资手段，具备这些条件的，毫无疑问都是那些头部房企。

所以，这个政策最利好的就是头部房企，其次就是中型房企，反而小房企拿地的难度更大了。由此分析，在政策实施后，更会加重如今楼市分化的情况。一二线城市优质地段的地价越拍越高，房价也跟着上涨。优质土地被龙头开发商哄抢，银行也把钱都借给了龙头开发商，中小开发商则被迫挤到三四线城市。

中小开发商融资能力弱，对回款极度渴求，但遇上行情冷淡的三四线城市，会导致一大批开发商被加速淘汰。届时部分基本面本就不好的三四线城市，期房烂尾风险会急剧上升。

这个政策实施后，两极分化将异常明显，地卖得好的、卖得贵的城市，未来房价肯定继续上涨；那些卖得差的、动不动流拍的城市，则会陷入负循环。

另外值得关注的是，最近广东、上海、浙江等多个省市，都使用了央行给的权利，上调了部分中小银行房地产贷款集中度的上限。比如央行广州分行、广东省银保监局宣布，把城市商业银行房地产贷款比例上限，从占比22.5%提高到了24.5%；个人房地产贷款上限，从占比17.5%提高到了19.5%。

也就是说，央行给银行划定的“房地产贷款集中度上限”，出现弹性空间，经济发达地区普遍使用了这个弹性，这对于楼市也构成了利好。

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